Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году

2018 год оказался удачным для строительного рынка России, и продавцы и покупатели почувствовали на нем оживление. Несмотря на это уже в 2019 году бизнес опасается падения продаж и объемов ввода нового жилья. Специалисты, подводя итоги прошедших 12 месяцев, объяснят, что на рынке стали наблюдаться тренды, которые сулят не самые позитивные изменения.

Как реформа ФЗ повлияет на рынок недвижимости

Ключевой реформой для строительного бизнеса в 2019 году станут поправки в закон о долевом строительстве. Поправки в закон № 214-ФЗ резко меняют правила: теперь застройщики вносят 10% собственного капитала и кредитуются, а деньги дольщиков заморожены в банке до сдачи квартир. На каждый объект необходимо отдельное разрешение, повышены требования к опыту застройщика и условиям расходования средств.

Изменения обезопасят покупателей жилья и принесут прибыль банкам, но на рынке будет меньше игроков, вырастут себестоимость и срок строительства. «Для нашей компании итоги уходящего года превзошли ожидания. Однако поправки в 214 законе и другие факторы скажутся и могут привести к тому, что в ближайшие несколько лет 2018 год останется лучшим», — отмечает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Александр Прыгунков, первый вице-президент, операционный директор ПИК, менее категоричен в прогнозах: «Знаковое событие в 2018 году — начало работы по счетам эскроу, а поправки в ФЗ-214 — барьер для новых игроков. Можно ожидать консолидации рынка, снижения предложения в средне- и краткосрочной перспективе, и 2019 год станет периодом первых оценок и анализа нововведений».

Что будет с ипотекой

В 2018 году интерес к недвижимости сильно подогревала политика банков. Ипотечная ставка с начала года снизилась на 0,4 п. п., а это в пересчете на длинный срок займа — существенная экономия. На этом фоне жители России за год взяли жилищных кредитов на 870 млрд рублей (+ 43%) больше прошлогоднего показателя.

Ипотечная ставка снижалась за счет снижения ключевой ставки ЦБ. Но в сентябре она выросла на 0,25% впервые с 2014 года. Уже к ноябрю все крупные банки объявили о повышении, и к концу года эксперты ожидают средневзвешенное значение 9,47% по сравнению с сентябрьским минимумом в 9,41%. Высока вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ.

В связи с этим подорожает и ипотека, считает Александр Прыгунков: «В 2019 году ожидаем роста ипотечных ставок, которые растут уже сейчас. Вероятная ставка ведущих банков в I квартале 2019 года — 10,15%». Ильдар Хусаинов добавляет: «Прогнозируем снижение спроса на жилье и сокращение объема ипотеки. Согласно нашей базовой стратегии, объем кредитов в следующем году сократится на 10—15%».

Как изменятся цены на недвижимость

Пока все факторы говорят в пользу скорого роста цен на недвижимость, отвечают наблюдатели. Кроме поправок в федеральный закон, ставки, снижения рубля, дешевеющей нефти на ценниках может сказаться дефицит новостроек. В 2018 году их ввод снизился на 7,2 млн кв. м, а это почти минус 10% к 2017 году.

«Снижение ввода — „эхо“ пика кризиса 2015 года. Тогда запускали мало проектов в работу, поэтому через 3 года сдают меньше объектов. В следующем году объем естественным образом восстановится», — сказал Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Вдобавок настораживает ощутимое уменьшение количества предложений на вторичном рынке. Например, Москва за год «потеряла» около 7 тысяч объектов, в Перми эксперты говорят о сокращении предложения на 15%, а в Екатеринбурге — на 10%. «Мы считаем, что за год объем сделок с недвижимостью снизится на 10-15% от уровня 2018-го, а цены вырастут на 3-8%. Пока базовый вариант такой, а дальше посмотрим», — говорит Ильдар Хусаинов из «Этажей».

Какой прогноз цен на недвижимость в Москве

К московским особенностям, кроме традиционно высоких цен, следует отнести реновацию: цены на сносимое жилье уже поднялись на 17-22%. При этом эксперты не предвидят нехватки метров, поэтому такие скачки — конъюнктурное и очень локальное явление. А раз дефицита не будет, цену и спрос определит исключительно уровень дохода потенциальных потребителей.

Алексей Болдин, вице-президент, руководитель Комплекса продаж и маркетинга «Лидер-Инвест» уверен в хорошей подготовке столичных застройщиков: «На текущий момент в Москве оформлено разрешений на строительство 18,75 млн кв. м, из них в экспозиции только 3,21 млн. При ежегодном уровне продаж примерно 2,5 млн кв. м запаса одобренных проектов хватит на 7 лет».

Ждать или покупать квартиру сейчас

Сценарный прогноз рынка недвижимости в 2019 году показывает: есть все предпосылки для роста себестоимости жилья, поэтому тем, у кого есть деньги в рублях, стоит задуматься о покупке именно сейчас.

«До 1 июля 2019 года мы прогнозируем только подогревание спроса. Он будет колоссальный, так как есть свидетельства, что клиенты боятся роста цен и сниженного предложения, а потребность будет ещё повышать стоимость», — поделилась директор по партнерским продажам компании «Эталон» Ирина Петрова.

Уже в декабре специалисты ожидают прирост в 5% к летнему уровню, а это значит, что покупателям нужно поторопиться. Продавцам тоже не стоит ждать, пока подросшие цены и ставки кредитов начнут тормозить спрос. Очевидно, следующий квартал — лучшее время как для продажи, так и для покупки квартиры, говорят эксперты.