Екатеринбургу предсказали бум на новый тип квартир

Екатеринбургу предсказали появление нового формата жилья. Это реакция рынка недвижимости на кризис и коронавирус. С директором «TEN Девелопмент» Юрием Романовичем URA.RU обсудило, какие квартиры будут пользоваться спросом в новых реалиях и чего ждать от рынка жилья в ближайшие полгода.

— Мешает ли самоизоляция застройщикам продавать квартиры?

— Я в ежедневном режиме мониторю аналитику. До марта в офис продаж поступало в среднем порядка 600 звонков в день, в последние недели эта цифра держится на уровне 700-750 звонков. Но как они конвертируются в сделки, мы увидим только в мае—июне. Лично я готовлюсь к летней просадке: люди, выйдя с карантина, вряд ли будут озадачены покупкой квартиры. Но, с другой стороны, во время изоляции у тех, кто планировал покупку, будет время ее осмыслить. Покупатель теперь станет следить за тем, как девелоперы справляются с проектным финансированием, насколько активно строят во время самоизоляции и как общаются с покупателем. Сильного провала не ожидаю, спрос, скорее, отложится на осень.

— Скажется ли кризис в экономике на объемах инвестирования в недвижимость, и стоит ли сейчас в нее вкладываться? Есть ли риски?

— Сейчас сезон распродаж, можно поучаствовать, но опять-таки надо смотреть на застройщика. Я бы рекомендовал покупать жилье, которое прошло в стройке половину своего жизненного цикла. Если видите, что дом по большей части построен, тогда можно вкладываться. По моим прогнозам, спросом теперь будут пользоваться антикризисные предложения с малыми площадями квартир. Это коснется тех, у кого снизились доходы, и кто в новых условиях не готов к высоким ипотечным платежам.

— В последнее время в Екатеринбурге набирают популярность квартиры-студии площадью до 30 квадратных метров. Правильно понимаю, что в условиях кризиса велика вероятность того, что такое жилье станет самым востребованным вариантом?

— Люди понимают, что сейчас лучше приобретать тот формат жилья, который не обременит в плане ежемесячных платежей и который банк гарантировано не заберет. Но отмечу, что эконом-сегмент будет востребован не только на фоне кризиса. История, когда классические клиенты 90-х брали огромные площади, уходит. Люди переориентируются, и задача девелопера — подстраиваться под их запрос. Мы видим, как огромные квартиры подолгу уходят в экспозицию и долго не реализуются.

Молодые люди предпочитают брать небольшое компактное жилье, они проводят много времени вне дома, поэтому квартира воспринимается исключительно как место, в котором можно переночевать и оставить вещи.

«TEN Девелопмент» в этом году готовит к выпуску антикризисный пакет жилья с квартирами-студиями до 20 квадратных метров. Речь идет о двух домах в микрорайоне «Светлый». Средний чек составит 1,3-1,5 млн рублей. При ипотеке с первоначальным взносом в 10% — это где-то 150 тысяч рублей собственных вложений.

Эта история будет работать на студентов, на семьи с материнским капиталом, переселенцев и инвесторов. В последнем случае доход от студии будет соизмерим с доходом от однокомнатной квартиры в 40 квадратов, но входной чек будет в два раза ниже.

Еще одна категория потенциальных покупателей — люди, попавшие в тяжелую ситуацию, когда в более комфортные времена ими была куплена квартира в ипотеку, но теперь они не справляются с платежами. В таком случае они будут выходить из прошлых сделок и заключать более понятные, которые не будут их обременять.

— А что будет с жильем комфорт- и бизнес-класса? Поменяются ли в данном случае приоритеты покупателей и девелоперов? Возможно, придется осваивать окраины города под строительство такого уровня жилья, чтобы сделать ценник более подъемным в условиях кризиса?

— Предложение квартир комфорт- и бизнес-класса в центре города должно быть ограничено. И это продиктовано не эпидемией коронавируса или кризисом, а эволюцией рынка недвижимости. У нас уплотненный центр города и дорогая земля. Строить там дома-муравейники нет смысла, хотя бы только потому, что не хватит места для парковки, и эта проблема выйдет боком и городу, и покупателям. Жилье на 300-600 квартир — это не бизнес-класс, не надо себя обманывать. Проекты жилья бизнес-класса в центре останутся, но подход поменяется. Мы сейчас как раз запускаем один такой проект на 78 квартир на весь комплекс.

— У такого формата жилья как апартаменты наконец-то появится шанс завоевать рынок Екатеринбурга или кризис напротив усугубит ситуацию с продажами?

— Девелоперы уже шутят на эту тему: «Вас не могут закрыть по месту прописки, потому что в апартаментах ее нет». Мое личное мнение опять же — история апартаментов в Екатеринбурге — тема мертвая. Мы имели дело с рядом апартаментов, в том числе достраивали «Октаву». Это не формат для нашего города.

— Почему?

— Апартаменты не имеют преимуществ — высокая кадастровая стоимость, высокая ставка налога, невозможность прописки. Их строят там, где жилые помещения по нормам строить нельзя, а значит, возникает сложность с обеспеченностью школами и детскими садами. Поэтому в Екатеринбурге тему апартаментов надо закрыть раз и навсегда. Остался один недострой на Метеогорке, ни шатко ни валко работа идет, трудностей много. Разумные девелоперы за апартаменты не берутся.

— Стоит ли опасаться, что на рынке недвижимости снова появятся долгострои и как этого избежать?

— Каких-то критических остановок по стройкам я не предвижу, отсеются несистемные девелоперы, которые решили построить одноразовые дома. Они и так начали уходить с рынка на этапе введения эскроу-счетов [на них теперь хранятся деньги покупателей квартир в строящихся домах до окончательной сдачи дома девелопером — прим.ред.].

Единственный совет потребителю — работать с компаниями, которые давно на рынке, известны, понятны и продолжают строить и сдавать дома. Есть «Единый ресурс застройщиков» по Свердловской области, покупатель может двигаться по первой десятке.

В рамках проектного финансирования, если застройщик ведет себя адекватно, банки не приостановят перечисления средств, тем более, насколько я знаю, планируется дополнительное субсидирование государством ставок по этим кредитам. Кризис на самом строительном процессе пока не отразился. Есть указ губернатора, согласно которому компании непрерывного цикла должны работать. Наши стройки работают в полном объеме. Есть ряд проблем с приездом сезонных рабочих, которые не успели прибыть до закрытия границ, и с некоторыми производствами, которые в связи с самоизоляцией прекратили работать, но строительный процесс не был нарушен. Снижать темпы стройки мы не планируем.

— Не могу не спросить про еще один сегмент рынка — коммерческую недвижимость. Насколько он просядет из-за проблем, с которыми уже сейчас столкнулся бизнес и стоит ли ждать снижения арендных ставок?

— Убытки, которые несут коммерсанты, арендаторы коммерческой недвижимости, колоссальны при любом раскладе. Какие-то меры поддержки будут, но кто переживет эту ситуацию, пока большой вопрос. Зависит от того, сколько мы еще на карантине просидим. В целом, я в коммерческую недвижимость не верю. Это позиция, которая у меня сформировалась достаточно давно. И это вопрос не кризиса, этот опять же эволюционный скачок. То, что откладывалось на годы вперед, теперь стало реальностью — мы видим дистанционную продажу, объемы которой увеличились в разы.

Эффект привыкания вырабатывается за 21 день. Люди, просидев 21 день в самоизоляции на доставках, привыкнут к тому, что все можно покупать дистанционно. И эта тема будет развиваться. Поэтому у коммерческой недвижимости я не вижу хороших перспектив. Скорее всего, ритейл будет потихоньку вымирать. Это проходили те же Штаты, ТЦ будут переходить в сферу развлечений — кинотеатры, детские и спортивные зоны.

— Ваша компания ощущает потери из-за коронавируса и кризиса? В чем они выражаются и за счет чего будут компенсированы?

— Мы видим, скачок курсов валют, как минимум на 20%, плюс остановка заводов в Китае и приостановка ряда европейских производств, закрытие границ. Это все отразится на том оборудовании, которое закупается в наши дома, и себестоимость, безусловно, для нас подрастет. На сегодня основные поставщики и подрядчики подтвердили те цены, на которые мы законтрактованы, но в будущем прогнозируют рост на свои товары и услуги. Сколько он составит, пока никто не берется сказать.

— Если ценник повысится для вас, будете, соответственно, повышать его на выходе для потребителя и на сколько?

— Анекдот, в котором бабушка воробушка за 100 рублей продавала: «А что так дорого?» «Так деньги нужны, милок» — на рынке недвижимости не работает. Есть определенная цифра, которую покупатель готов заплатить за квартиру, и какие бы издержки не понес девелопер, человек не заплатит выше установленной по рынку средней цены. Грубо говоря, если цена в среднем по рынку держится на уровне 80 тысяч рублей за квадратный метр, то за 100 тысяч за квадрат квартиру уже не купят. Все издержки — это в любом случае минус к марже девелопера.

Повышения цен точно не стоит ждать. Доходы населения в ближайшее время не повысятся. Тот из девелоперов, кто пойдет в резкое повышение цен, потеряет клиентов.

Это краткосрочная перспектива этого года. Если говорить о долгосрочной перспективе — в Екатеринбурге в целом строится много домов, при этом многие проекты девелоперы не запускают, притормаживают, пережидают. По итогу мы можем столкнуться с тем, что при снижении предложения на первичном рынке, спрос останется тот же. Не исключено, что кто-то из застройщиков будет на этом поднимать маржу, будет пытаться цену повышать.

— Предусмотрены ли для застройщика какие-то льготы и субсидии на период кризиса?

-Решения, которые сейчас принимаются для контроля ситуации и оказания содействия системообразующим отраслям со стороны государства — беспрецедентны. Я такого за 40 лет не видел. Есть история с ипотечными каникулами, правда, с ограничениями по суммам — не более полутора миллиона, есть поддержка строительной сферы — за отсрочку передачи квартир по договору долевого участия в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года девелоперы не будут платить неустойку дольщику. Наверное, это правильно, потому что все равно какие-то сбои по срокам сдачи у застройщиков возможны.

— Насколько коронавирус осложнил сделки с недвижимостью и согласование проектов на разных уровнях?

— Наши сотрудники сдали тесты на коронавирус, у всех результат отрицательный, на самоизоляцию никто не ушел. Стройки не остановились. Отдел продаж работает удаленно через онлайн, консультирует, готовит документы, общается с банками. С точки зрения согласования документов хуже точно не стало. Есть ряд сложностей, связанных с тем, что теперь приходится делать все это дистанционно, но в принципе и администрация города, и министерство строительства работают, хоть прием и ограничен. Один жилой комплекс мы ввели в эксплуатацию буквально 30 марта. Так что продолжаем работать в штатном режиме, и не поддаемся панике.