Что происходит на рынке земли. Мнения экспертов

Признав кризис, екатеринбургские банкиры и инвесторы впервые собрались, чтобы решить, какие вложения в настоящий момент самые не рискованные. Выяснилось, что разочаровавшиеся в инструментах фондового рынка и банковской системе, понесли свои капиталы на рынок загородной недвижимости. Причем не в готовые коттеджи, а на конкретный актив – землю. Лишь на нее цены не падают, напротив, могут вырасти в 2-4 раза. Заботясь об интересах своих читателей, корреспондент «URA.Ru» отправился на первую кризисную встречу продавцов и покупателей, и теперь готов сообщить: где надо покупать землю, как вас могут обмануть и кто еще кредитует такие сделки.

Еще в начале лета о перспективе покупки земельных участков задумывались только те граждане, которые имели четкую цель - строительство загородного коттеджа. «Сейчас же земля интересует инвесторов, понимающих, что на нее сформировался хороший отложенный спрос и в перспективе удастся окупить вложения как минимум вдвое», - описывает изменения на рынке загородной недвижимости руководитель отдела продаж Группы компаний «Парк» Юлия Давлетгареева. Выступая в ходе круглого стола «Земля как объект инвестиций: возможность сектора, доходность, риски», организованного свердловским «Бизнес-журналом» совместно с ГК «Парк», Юлия Давлетгареева объяснила причины такого поведения инвесторов. Разочаровавшись в банковской сфере и забрав с депозитов суммы до миллиона рублей, граждане начали подыскивать выгодные ликвидные активы, в которые можно вложить свои капиталы. А так как квартиру на эти деньги не купишь, выбор многих пал на земельные участки. Доходит до того, что граждане покупают большие участки вскладчину с друзьями.

По словам специалистов, такая стратегия вполне оправдана. Цена на землю не падает с начала кризиса, удерживаясь на уровне 90-200 тысяч рублей за сотку. Многие ждут снижения стоимости земельных участков по примеру поведения цен на квартиры в городе, однако этого не происходит. Если же снижение и произойдет, то оно будет несущественным. А в долгосрочной перспективе, по словам Юлии Давлетгареевой, земля вырастет в 2-4 раза.

Заместитель генерального директора филиала «Банк Сосьете Женераль Восток» в Екатеринбурге Сергей Козлов отмечает, что интерес к вложениям в землю именно в период кризиса вполне понятен – в случае наступления особо трудных времен на участке можно выращивать овощи. Однако для того, чтобы в будущем землю можно было выгодно продать или получить под ее залог заемные средства в кредитных учреждениях, необходимо тщательно подойти к выбору участка – главное, по словам банкира, его месторасположение: не далее 30 км от Екатеринбурга, на направлениях, обеспечивающих беспроблемный въезд в город. Хотя, по признанию Козлова, банки не особенно охотно кредитуют покупку земли: до осени такого рода сделки не превышали 1% от всего объема ипотечного кредитования. Дело в том, что большинство банков не держали у себя на балансе выданные ипотечные кредиты дольше двух лет, продавали их Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). А продукта по кредитованию земли у Агентства не было и нет. Сегодня кредитованием участков занимаются только те банки, которые располагают собственными длинными ресурсами – дочки западных кредитных учреждений и государственные игроки.

На волне спроса на землю на рынке появились компании-мошенники, которые вводят покупателей в заблуждение и продают им земли сельскохозяйственного назначения, на которых нельзя строить никакие объекты. Или же те же сельхоз земли, переведенные в вид разрешенного использования под дачное строительство. По словам руководителя юридического отдела ГК «Парк» Андрея Цивунина, строить на таких землях можно, прописаться - тоже, однако все инфраструктурные объекты на них возводить сложно. Кроме того, при желании, перевести эти земли в категорию населенных пунктов будет крайне затруднительно – необходимо будет пройти через общественные слушания с местными жителями, которые, как правило, не стремятся давать добро на сделку.

Как рассказал генеральный директор строительной компании Виктор Худяков, несколько лет назад перевести земли в категорию населенного пункта было намного проще. Этот вопрос не был урегулирован на законодательном уровне и решение принимал глава местной администрации – как договоришься. Сейчас государство стало оперативно закрывать все лазейки для совершения полузаконных операций с землей. Причем, как отмечает Виктор Худяков, законы принимаются буквально через месяц после того как строители находят очередной способ слегка обойти закон. Поэтому переводить сельхоз земли придется по всем правилам, потратив от восьми месяцев до нескольких лет. В итоге, купив такой участок, инвестор не может рассчитывать на получение существенной прибыли.

Кроме того, по словам Юлии Давлетгареевой, сегодня велик риск купить участок, на котором планируется строительство федеральной трассы, или расположенный на месте бывшего скотомогильника. Недобросовестные продавцы часто практикую подобное, предлагая участки по сниженным ценам. Поэтому Андрей Цивунин рекомендует перед покупкой особенно тщательно проверять все моменты: начиная от правоустанавливающих документов и информации об отсутствии обременений и ограничений по данному участку, до проверки категории земли, наличия технических условий на подключение к сетям и просмотра генерального плана города.

В ближайшее время интерес к земле будет только расти, отметила Юлия Давлетгареева, причем спросом будут пользоваться даже участки в районе «дальних дач» - расположенных свыше 60 км от Екатеринбурга. В Москве освоение отдаленных земель происходит уже давно, удаленность на 50-60 км от МКАД уже никого не пугает, а региональный рынок развивается вслед за столичным. По прогнозам Сергея Козлова, через полгода-год стоит ожидать и снижения цен на землю на 10-20%. Продавцы будут вынуждены идти навстречу покупателям, чтобы выжить в условиях кризиса.