Риелторы VS брокеры

Екатеринбургские брокеры и риелторы в пылу эмоций попытались выяснить, на чьей стороне правда и каковы сегодня перспективы вложений в недвижимость и фондовый рынок. В итоге бурной дискуссии эксперты пришли к выводу, что споры о том, обвалятся ли ещё больше цены на жильё и куда сегодня выгоднее вкладывать средства, пора прекратить. Причина – в финансовом кризисе, который ещё устроит множество маржин-коллов заёмщикам, а возможно, и новый обвал рынка, чтобы окончательно осуществить передел бизнеса в России. Эти и другие точки зрения - в материале корреспондента «URA.Ru», который следил за искромётным интеллектуальным поединком профессионалов.

Только волевым решением исполнительному директору Уральской палаты недвижимости Рустему Галееву удалось остановить почти двухчасовой спор брокеров и риелторов, решивших за круглым столом выяснить перспективы сегодняшних вложений в рынок недвижимости. Во время бурной дискуссии спикеры перебивали друг друга и, не дослушав, тут же демонстрировали контраргументы, так что впору было организовывать очередь на выступление.

Начало было радостным. Рустем Галеев объявил, что от пикового значения средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке в марте 2007 года на уровне 67 тыс. рублей к сегодняшнему дню этот показатель снизился почти на 12% (до 59 тыс. рублей). Если бы цены на квартиры в столице Урала считали в долларах, а не рублях, то это снижение было бы порядка 40%, с 2700 долларов до 1650 долларов за квадратный метр, отметил Рустем Галеев.

Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, помянув «некоторых экспертов», которые пророчат снижение стоимости жилья ещё вдвое, заметил, что комнаты в Екатеринбурге уже начали понемногу дорожать, есть спрос на вторичном рынке (долёвки и недострои риелторы, по его словам, не считают недвижимостью).  В то время как банки прошлой осенью уже стали испытывать на себе «прелести» финансового кризиса, у риелторов, если верить их данным, особых проблем-то и не было. Так, число сделок, которые регистрировались управлением Федеральной регистрационной службы, в среднем составляло 2,2 тыс. в месяц (недотянул только ноябрь).

Оптимистичный для торговцев недвижимостью прогноз поддержал заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, который, правда, усомнился в способности населения в прежнем режиме покупать жильё, объясняя положительную статистику тем, что к концу года недвижимость стали «скидывать» (переписывать) индивидуальные предприниматели. «Деньги есть, но не у тех, кто сейчас готов покупать недвижимость», - констатировал Болотин. Тем не менее, эксперт считает, что рост на рынке недвижимости начнётся в момент выхода мировой экономики из кризиса. При этом, по мнению Болотина, российская экономика «не так сильно упала, как в некоторых головах».   

Но брокеры такого оптимизма не поддержали, и вообще предрекли отечественному рынку (в целом) ещё один обвал. Директор уральского бюро ИФК «Аккорд-инвест» Константин Селянин заявил, что ему как эксперту сложно прогнозировать дальнейший ход стоимости екатеринбургской недвижимости, поскольку индекс цен, учитывающих не реальные сделки, а желаемую цену продавца, не отражает действительности. Как известно, статистика УПН действительно ведёт учёт не реальной суммы сделки (кто же её скажет), а ту цену, по которой квартира выставлена на продажу. Цены предложения не могут служить ориентиром, заявил Селянин, приведя такую аналогию: если бы на фондовом рынке статистика учитывала пожелания продавца, то сейчас акция «Газпрома» стоила бы 360 рублей, а не 120 рублей, как в реальности. 

Риелторы поддерживают множество мифов о рынке недвижимости, уверен Селянин. Среди них - мнения о том, что недвижимость - это какой-то особенный товар и актив, который отличается от других, или что недвижимость всегда будет расти в цене. «Российский рынок недвижимости стоит на ушах, а не на ногах», - заявил Селянин. Впрочем, с точно такой же справедливостью риелторы «вернули» это заявление брокеру, кивнув на несовершенство рынка ценных бумаг. Александр Дмитриев в ответ заявил, что его удивляет способность профессионалов фондового рынка так смело рассуждать о рынке недвижимости. Тем более что за полгода фондовые индексы упали в 4-5 раз, а таких потрясений, как от дела ЮКОСа и вызова «доктора» для Мечела, на рынке недвижимости не было.         

Впрочем, пикировка принесла пользу. Александр Дмитриев рассказал, что реальная цена сделок, как правило, отличается от цены предложения сейчас на 20%. К примеру, выставленную летом однокомнатную квартиру в микрорайоне «Пионерский посёлок» за 1,8 млн. рублей (так называемая «брежневка») сегодня реально приобрести за 1,4 млн. рублей. Таким образом, с учётом 12% снижения цен экспозиции и 20% дисконта, получается, что в сумме цены на квартиры в Екатеринбурге упали на 30% от своего пика.

Генеральный директор компании «Еврогрин» Евгений Костарев не стал прогнозировать ситуацию с ценами, сразу заявив, что в стране сейчас идёт хорошо контролируемый обвал, цель которого – передел собственности. Сначала активы перейдут в руки государства, а затем новых хозяев. Кризис в России – самоорганизованный. Кем – Евгений Костарев не отвечает, впрочем, подмечая, что обвал рубля проводился на государственные средства. В первую очередь ударили по финансовой системе. За три дня был обвален фондовый рынок, затем банки, которые активно вкладывались в ценные бумаги. Причём, как выяснилось, собственных средств у российской банковской системы не, и вложения совершались из клиентских средств. Что и привело к неисполнению обязательств со стороны ряда кредитно-финансовых структур.

Евгений Костарев считает, что предстоит ещё один обвал, чтобы поделить всё, что осталось неподелённым, в частности, малый и средний бизнес (скептики этой версии удивляются неожиданному интересу государства к этому сектору – ред.). Огромному количеству населения предстоит пережить маржин-коллы (требования доплатить определённую сумму, представляющую собой разницу, возникшую из-за падения стоимости залога). С банками проблема не закончилась, кризис до конца не прошел и просто так не завершится, уверен эксперт. И Костарев, и Селянин отмечают, что экономическая ситуация меняется быстро и «непонятно куда». Так что вряд ли риелторам нужно надеяться на улучшение ситуации с ростом продаж, скорее наоборот. Падение потребления в стране ещё не достигло дна, и рынок недвижимости не является исключением.