Ждём нового роста цен и готовимся к дефициту на рынке недвижимости

Кризисы приходят и уходят, а стоимость квадратного метра в екатеринбургских новостройках остаётся неизменно высокой. Прогноз на 2010 год – от нынешних 60 тыс. рублей за квадратный метр жилья бизнес-класса и от 45 тыс. рублей – жилья экономкласса. Сегодня участники рынка и представители банковского сектора, собравшись под эгидой Уральской палаты недвижимости, без иллюзий обрисовали варианты возможных изменений на рынке. Настолько откровенно, что к заявлениям президента и премьера РФ о 6% годовых по ипотечным кредитам посоветовали относиться с иронией и даже упомянули о безответственности таких высказываний. Обо всём этом и о том, какие новые варианты появятся у тех, кто надумал покупать квартиру, - в материале «URA.Ru».

 

Уральский рынок недвижимости вышел на новую дистанцию замкнутого круга, преодолеть который было невозможно до кризиса и, как выяснилось, не удастся после (если он всё-таки завершится благодаря росту цен на нефть). Несмотря на то, что на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга в этом году стоимость квартир снизилась в среднем на 15%, цены на новостройки не дрогнули. Ниже нынешней средней стоимости квадратного метра жилья в новых сданных домах экономкласса в 40-45 тыс. рублей, бизнес-класса – 61 тыс. рублей цена не упадёт, уверен исполнительный директор НП «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

 

По словам Трапезникова, практически все сегодняшние проекты по строительству жилья в Екатеринбурге финансируются банками. Те стройки, которые не финансируются, – заморожены. Остальные компании достраивают дома за счёт кредитных денег – а они сейчас очень дорогие. И это отражается на себестоимости вводимых квадратных метров. Если три года назад себестоимость квадратного метра составляла 30 тыс. рублей, то сейчас с учётом возросшей кредитной нагрузки – 55-60 тыс. рублей. И цены на рынке проявляют завидную стойкость не из-за того, что «застройщик вредничает», а из-за того, что банк никогда не пойдёт на продажу квадратного метра за 40 тыс. рублей, чтобы не фиксировать убытки по проекту. Не понятно, правда, почему три года назад, когда заёмные средства стоили дешевле, застройщики в Екатеринбурге продавали квартиры по таким же ценам, как сейчас.

 

В текущей ситуации продажа квартир по высоким ценам будет затягиваться. Но это ненадолго – в условиях дефицита новостроек, который вновь может проявиться на рынке к концу 2010 года, покупатели всё равно будут брать то, что есть. О грозящем дефиците сегодня предупреждают все участники рынка. Чтобы ситуация в ценовом сегменте изменилась, надо, чтобы закладывалось строительство новых домов с более дешевой себестоимостью. А этого не происходит - банки не дают средств, а на средства клиентов застройщики рассчитывать больше не могут (Трапезников охарактеризовал последний механизм «за гранью добра и зла»). Представитель гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости Андрей Бриль заметил, что возможность строительства появится лишь при кредитовании компаний на 10 лет по ставке 10-12% годовых. И то это жильё нельзя будет назвать доступным. 

 

В секторе ипотечного жилищного кредитования, расширение которого позволило бы увеличить круг потенциальных покупателей, ситуация тоже изменится, лишь когда банки реально начнут кредитовать. В этой связи финансовым структурам попенял директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Александр Комаров. Банки сидят с ипотечными портфелями ранее выданных кредитов на балансе, в то время как их продажа позволила бы им получить оборотные средства для выдачи новых кредитов. Продать эти закладные (рефинансировать) банки сегодня могут лишь в АИЖК. С прошлого года условия выкупа закладных начали ужесточаться, и это можно было сделать лишь с дисконтом. Такой вариант банкам не подошел – они хотят получить за кредиты по максимуму. Комаров считает это проявлением жадности. А банкирам остаётся лишь уповать на увеличение вариантов рефинансирования - в частности, через выпуск ипотечных бумаг, которые будет покупать Центробанк.

 

Пока этого не случится, ипотека не оживится в полной мере. Поэтому о 6% годовых по ставкам ипотечных кредитов можно пока не мечтать – откровенно советует большинство участников рынка. Возможно, запамятовав, что посыл дан первыми лицами страны – президентом РФ Дмитрием Медведевым и премьером Владимиром Путиным, екатеринбургским журналистам сегодня сказали: такие заявления надо воспринимать с определённой долей иронии, или того хлеще – такие заявления безответственны.

 

Вот какие прогнозы по ипотечным ставкам на 2010 год: 10-11% годовых в первом полугодии по стандартам АИЖК (сейчас средневзвешенная ставка в Свердловской области 10,8% годовых). При этом, по словам Комарова, агентство намерено увеличить выдачу кредитов на квартиры во вновь построенных домах, и ставка для таких заёмщиков в 2010 году может снизиться более существенно – на 1-2% годовых. По ипотечным ставкам Сбербанка (сейчас 13,25-16,25% годовых) стоит ждать снижения на 1-2%, но не более того.

 

При таких ставках изменения требований к заёмщикам – послабления – ждать не стоит, считают участники рынка. Тем не менее, возможно, что в стандартах АИЖК появится новая возможность для получения займа клиентами, которые не могу накопить на первоначальный взнос необходимые 30% стоимости покупки. Предполагается, что с помощью нового продукта АИЖК можно будет внести лишь 10% стоимости жилья, но при этом потратиться на страхование риска невозврата кредита. Сейчас ведутся переговоры с федеральными компаниями, готовыми осуществлять такое страхование. Сроки появления продукта – конец 1 квартала, либо февраль.

 

Участники рынка ещё раз подытожили то, что и три-четыре года назад – в секторе масса проблем, которыми должно заниматься государство. Предпосылок для изменения таких безответных посылов пока нет, и значит, что с повышением доходов населения от экспорта нефти на рынке вновь может начаться надувание нового пузыря и без того высоких цен.