Ждете, что жилье станет дешевле? Все уже поменялось!

Участники строительного рынка без энтузиазма восприняли «жилищные» поручения Бориса Дубровского. Нет, открыто никто не ставит под сомнение установки врио губернатора, но вероятность их реализации стремится к нулю. Цены на квартиры будут расти, а объемы строительства снижаться. Ситуацию эту не способны изменить ни зачистка людей Юревича из отрасли, ни назначение на их место сколь угодно эффективных управленцев. Ибо есть факторы, с которыми не может справиться даже губернатор, прошедший школу ММК. О них — в материале «URA.Ru».

«Застройщики и представители стройиндустрии соберутся на „круглый стол“ в Челябинске, чтобы обсудить пути совершенствования отрасли на Южном Урале и выполнение поручений врио губернатора Бориса Дубровского, сообщила пресс-служба главы региона. — Участники обсудят объемы рынка по итогам 2013-го и начала 2014 года, прозрачность отрасли и диспропорцию строительства в крупных и малых городах Челябинской области». Откроем небольшой секрет: сегодняшний «круглый стол» должен был открыть целую серию мероприятий по информационной поддержке жилищных инициатив нового главы области. Однако он оставил странное послевкусие. И вовсе не потому, что вместо заявленного министра строительства Виктора Тупикина в переговоры с застройщиками вступил его заместитель Сергей Сихарулидзе.

Эксперты: «С рынка уйдет ряд мелких компаний с более низкими ценами на жилье»

Впрочем, давайте вспомним, о каких вообще поручениях Дубровского идет речь. 13 февраля на встрече с застройщиками глава региона заявил, что обещает обеспечить прозрачность схем выделения участков под строительство и избавить строителей от обременений, навязываемых властями. Речь идет даже не о взятках, их доля в цене квадратного метра по признаниям самих строителей ничтожна, сколько о расходах на создание инженерных коммуникаций и объектов социальной инфраструктуры. Теоретически это обязанность муниципальных образований, но по большей части все обстоит иначе.

«Мы должны давать максимально открытую информацию, убрать надуманные вещи, которые не позволяют инвесторам — в том числе средним — входить на рынок. Это один вопрос. А другой — чтобы квадратный метр в Челябинске стоил не 50 тысяч рублей, чтобы себестоимость строительства была не такая высокая. И чтобы, в конечном итоге, снизилась цена для покупателя», — подчеркнул Дубровский. Также на совещании отдельно обсуждалось жилищное строительство в малых городах области, в том числе в ЗАТО. «Есть крупные города, где новые дома стоят пустыми, не заселяются, а есть другие, где жилья катастрофически не хватает. Речь о Миассе, Златоусте, Озерске, Снежинске, — отметил Дубровский. — Строительство должно вестись не только в Челябинске и Магнитогорске, несправедливо, что в некоторых запретках вводится по дому в год».

Перспектива строить жилье в муниципалитетах не вызывает энтузиазма даже в принадлежащем областному правительству ОАО «ЮУ КЖСИ»

Так вот, судя по выступлениям на сегодняшнем «круглом столе», ожидать рапортов по теме посылов не приходится. «Подгадил» в очередной раз федеральный центр. Как известно, 1 января 2014 года вступили в силу поправки в ФЗ-214, призванные защитить дольщиков от недобросовестности застройщиков либо от происходящих с последними форс-мажоров. Компании, заключающие договоры долевого участия, обязаны теперь страховать ответственность перед дольщиками по одному из трех вариантов: получить банковскую гарантию, заключить договор со страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС).

Вероятно, вы уже догадались, что механизмов реализации этих законодательных норм сегодня де-факто не существует. В регионе лишь две страховые компании имеют соответствующие лицензии. Сейчас строители, страховщики и минстрой «во исполнение поручения Дубровского» «работают на региональном уровне над выработкой условий страхования» (читай — увлеченно торгуются). «Банки в этом смысле готовы еще меньше страховых компаний», — мрачно дополнил информацию Сихарулидзе заместитель генерального директора ОАО «ЮУ КЖСИ» Станислав Рыбалкин.

Соответственно с начала года в области, по данным минстроя, не заключено ни одного договора долевого участия. Поскольку каждая «незаконная» квартира, по оценке министерства строительства, будет стоить застройщику примерно полумиллионного штрафа, дураков нет. А ведь долёвка — это 60-70% в общем объеме жилищного строительства. Нет, стройки не остановились, реализуется задел 2013 года, что даст в итоге примерно те же показатели, что и сейчас. Но потом настанет неизбежная пауза: строители не будут начинать новые объекты, не располагая деньгами дольщиков. Под вопросом само участие в аукционах по получению земли под стройку.

Руководитель НП СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков: «С 2010 года из 970 строительных организаций на Южном Урале осталось 860. Только в 2013 году с рынка ушло 138 компаний»

Но и это не все. Когда страховщики, банкиры и застройщики наконец договорятся, новый порядок «долёвки» неминуемо скажется на стоимости квадратного метра, которая уже сейчас приближается к обозначенной Дубровским черте. С рынка уйдет ряд мелких компаний с более низкими ценами на жилье (повышенная страховая ставка окажется непосильной). Исход уже идет. Зато появятся мелкие страховые фирмы, предлагающие помощь в соблюдении закона. Но, случись чего, рассчитывать на возмещение дольщикам просто не придется. Вот так в первом приближении обстоят дела с объемами жилищного строительства и ценой квадратного метра.

С еще меньшим энтузиазмом участники «круглого стола» оценили перспективы экспансии на периферию. «Очень тонкие механизмы действуют на рынке муниципальных образований», — туманно заметил руководитель ООО «УМР-4» Марк Родиков. Представитель ЮУ КЖСИ высказался более подробно — о сложностях отношений с местными властями, о проблемах с выделением и оформлением земли и т. д. «У нас есть осторожность при выходе на площадки, обусловлена она и спросом. Моногорода подвержены влияниям внешних факторов. И цены на жилье в области ниже, чем в Челябинске, никто не хочет работать в убыток. Сейчас мы рассматриваем Златоуст и Миасс, но пока это все под вопросом. Спрос в территориях непонятен», — сообщил Рыбалкин.

Где-то с момента, когда речь зашла о том, что правительство области предпринимает усилия по поддержке промышленных предприятий, которые заинтересованы в закреплении кадров и могли бы принять участие в жилищных программах, стало ясно: бурного строительства на периферии в обозримом будущем ожидать не приходится.

Андрей Аликин: «Месяц назад говорили о снижении цены на жилье? Так с тех пор уже все поменялось!»

Ах да, мы забыли про инфраструктуру. У муниципалитетов и области нет средств на ее создание. Поэтому к дополнение к механизмам частно-государственного партнерства в создании социальных объектов, разрабатываются аналогичные применительно к инженерной инфраструктуре. То есть строители получают шанс на компенсации затрат по строительству сетей. Но на конечном покупателе это, повторимся, не скажется.

Итого мы имеем полный набор объективных факторов, способствующих снижению объемов строительства и повышению стоимости жилья. Все это будет происходить на фоне повышения спроса: традиционно провальные в этом плане январь-февраль 2014 года продемонстрировали более чем двойной рост продаж. Люди, по меткому выражению Рыбалкина, стремятся зафиксировать свободные средства в инструментах более понятных, чем валюта и ценные бумаги.

Как перечисленное скажется на установках, данных Борисом Дубровским, судите сами. В качестве дополнительной информации к размышлению полезны слова управляющего ООО «Инновационные системы в девелопменте» Андрей Аликина: «Мы месяц назад говорили о снижении цен на жилье. Сейчас произошел обвал фондовых рынков, подскочил курс доллара и евро, выросли в цене стройматериалы. Все переменилось». Разве что, как не устают подчеркивать чиновники и застройщики, стоимость жилья в Челябинской области все равно остается одной из самых низких в стране. Остается утешаться этим.