«Ау, Москва! Посмотри, какое безобразие творится»

«Екатеринбург — мекка конструктивизма», пока еще считают иностранные поклонники архитектуры. Те, кто приезжает сравнить картинки в альбомах по дизайну с действительностью, сильно удивляются. Разваливающиеся фасады, протекающая крыша — все, что видим в реальности. «Скоро гостиница „Исеть“ будет полностью разрушена», — всерьез говорит наш собеседник. Какие еще культурные достояния могут уйти в историю и при чем здесь семейство алкогольно-ресторанных королей Флегановых — в материале «URA.Ru».

Плачевному состоянию целого ряда самых известных памятников архитектуры в Екатеринбурге нашлось объяснение. Как стало известно «URA.Ru», уральский филиал Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУПИК) сдавал помещения в зданиях, находящихся в его оперативном управлении, за символические деньги. Долгое время лакомые площади на первом этаже гостиницы «Исеть», в «Сити-Центре» и так называемом Доме Малахова (Луначарского, 173а) оплачивались их арендаторами из расчета 200-300 рублей за кв.м (месячная ставка), что было и есть в разы ниже среднерыночной ставки аренды.

Оценка компании «Априори» привела к росту ставки аренды для структур братьев Флегановых в два-три раза. Свои претензии бизнесмены направили по какой-то причине не арендодателю, а независимому оценщику. И сейчас армия юристов Сергея Козлова отстаивает в судах интересы государства

Теперь хотя бы можно понять, почему АУПИК в Екатеринбурге не мог найти средства на реконструкцию объектов. В МУГИСО не скрывают, что федеральное ведомство является одним из худших распорядителей ОКН. В 2013 году оно получило десятки административных взысканий в виде штрафов за ненадлежащее содержание памятников. В результате, например, здание «Уральского рабочего» разваливалось прямо на глазах прохожих (только по нему министерство выписало 18 протоколов), в угнетающем состоянии находятся гостиницы «Большой Урал» и «Исеть», констатировал замминистра Артем Богачев, до недавних пор курировавший тему ОКН в региональном правительстве. «Мы относимся к федеральным властям с пиететом, но если они нарушают, то штрафуем их так же, как областные, муниципальные структуры и предпринимателей. Все здесь равны», — подчеркивал Богачев.

Спустя год со скандала вокруг здания «Уральского рабочего» его внешний вид мало изменился

В 2012 году филиал АУПИК по требованию законодательства объявил аукцион на оценку объектов недвижимости федерального значения. В ходе торгов выиграла его достаточно известная в столице Урала компания «Априори», которая и взялась за изучение 21 памятника. «Контракт нужен был нам для формирования портфеля госзаказов — сам по себе был не так интересен. Работу мы выполнили, претензий к ней не возникало до того момента, пока арендаторы не получили уведомления о смене арендных ставок», — рассказал «URA.Ru» директор компании Сергей Козлов.

Дом архитектора Малахова — один из красивейших памятников в центре Екатеринбурга

В 2013 году, спустя семь месяцев после подписания акта выполненных работ, начали ярко проявляться последствия новой оценки. Как выяснилось, аренда за все здание, по сравнению с предыдущей оценкой была поднята в два-три раза: для арендаторов «Сити-Центра» и «Исети» до 680 рублей за кв.м, для обитателей Дома Малахова — до 500 рублей. «И началась атака: арендаторы начали оспаривать отчет оценщика, который носит всего лишь рекомендательный характер. Мы были удивлены: почему бы не пойти к арендодателю? Однако и АУПИК в лице бывших руководителей прислал нам письмо с требованием снизить арендные ставки в отчетах, так как много лет другие оценщики считали аренду ниже в два-три раза. Как вам нравится такое основание? Мы всегда считали, что АУПИК тут поставлено для сбора средств, для сохранения памятников. И чем больше средств, тем лучше», — говорит директор компании.

Отметим, что недавно руководство АУПИК сменилось — на место Дмитрия Макарова пришел бывший прокурор Николай Коротков, который почистил часть команды. Очевидно, экс-силовика также не устроили методы бывших сотрудников. Правда, внешний мир пока не увидел изменений в отношении федералов к своим объектам.

Гостиница Исеть считается образцом конструктивизма

Интересно, что из 21 здания, прошедших переоценку, вопросы возникли лишь по тем, которые занимают респектабельные объекты братьев Олега и Сергея Флегановых. «Это первые этажи гостиницы «Исеть» (бывшие «Уральские пельмени», а ныне «Бельмесы», «Стейк Хаус», «Магнум» и ресторан «Хмели Сунели»), полностью весь «Сити-Центр» и Дом Малахова, в котором располагается офис «Реста Менеджмент». «Эти структуры ведут несколько судебных разбирательств в Арбитражном суде Свердловской области», — отметил Козлов. Отчаявшись повлиять на оценщика напрямую или через АУПИК, они заказали в Москве заключение на труд «Априори». В одном из материалов дела (в нем оспаривается отчет по определению рыночной стоимости аренды здания на ул. Луначарского, 173а, которая была установлена в 500 рублей за кв.м) истцы ссылаются на заключение Российского общества оценщиков, из которого следует, что отчет Оценочной компании «Априори» не соответствует законодательству. Интересно, что Российское молодое законодательство об оценочной деятельности предоставляет полное право выбора методов расчетов оценщику самостоятельно, а другому оценщику-эксперту из конкурирующей компании дает право быть законодателем и определить, что соответствует законодательству в этом выборе.

...но ее состояние оставляет желать лучшего

«Позже, в СРО признали отчеты и подтвердили наше мнение и справедливость расчетов „Априори“. Сегодня у нас в распоряжении есть заключения двух крупнейших СРО — московского и ростовского с подтверждением стоимости аренды этих зданий, а также ответ из федерального АУПИК, который, по сути, соглашается с нашей позицией. Мы собрали всю эту доказательную базу и направили ее в Росимущество, которое и передало АУПИК памятники в управление. Посмотрев документы, Росимущество тоже дало нам положительное заключение. Мы запросили у них среднюю оценку арендной ставки в Екатеринбурге, она оказалась даже выше, чем та, что мы установили, так как у нас госзаказ был на аренду зданий в целом», — подчеркивает Сергей Козлов.

СИТИ-Центр сдается Сергею Флеганову за 300-350 рублей квадрат, а выставляется им за 1400-1900

680 рублей — действительно, не такая уж большая для центра города цена. По данным Уральской палаты недвижимости, средняя ставка аренды, торговых площадей в центре города составляет 1100 рублей за кв.м в месяц, офисных — 960 рублей. Само ООО «Урал-Премьер Траст энд Консалтинг» Сергея Флеганова, арендуя один квадрат «Сити-Центра» за 300-350 рублей, сдает помещения в субаренду по ставке не менее 1400-1900 рублей, развешивая на фасадах эти объявления.

Статистических данных относительно ресторанных площадок в базе УПН нет. «Многие рестораны в центре города, особенно федеральные сети, платят по 3000-3500 за метр. В нашем случае была определена оценка в 680 рублей, исходя из сформированного АУПИКом задания — оценить все здание целиком, не выделяя полезные или иные площади по назначению. А в „Исети“, например, только технических и площадей общего пользования — около 35%. Если считать отдельно полезную площадь, ставка будет, конечно, совершенно другой», — подчеркивает Козлов.

Здание СИТИ-Центра со двора

Получить комментарий у представителей «Реста Менеджмент» сегодня не удалось — директор компании Кирилл Шлаен находится в командировке, сообщила Ксения Фролова, ответственная за рекламу и связи со СМИ. В АУПИК не комментируют «дела» своих предшественников: «Это было не в нашу бытность, надо разбираться с ситуацией», — отметил один из заместителей Короткова.

В МУГИСО же надеются, что с новым руководством АУПИК как-то изменит свою политику. «200-300 рублей за кв.м — очень низкая цена, которая могла бы объясняться лишь тем, что арендатор проводит на объекте какие-то масштабные реставрационные работы. Но мы этого не видим. По областным памятникам вы таких цен не найдете. Повлиять на ситуацию сложно, это способно сделать лишь федеральное АУПИК, которому напрямую и уходят все средства от аренды. Может быть в Москве не знают, что такое безобразие творится?» — отметил Богачев.

Руководство компании «Априори» заявляет, что будет отстаивать свою позицию и честь профессии «оценщик» до конца: «Я ни с кем договариваться не буду, ни на какие мировые соглашения не согласен. Буду упорно идти по выбранному пути и отстаивать свою позицию и независимость оценщика. Удивляемся, откуда возникает мнение, что на оценщика можно давить? У оценочной компании тоже есть юристы».