«Дадут. Догонят и еще дадут»

То, чего с нетерпением ждут застройщики и спекулянты, произойдет уже через несколько недель. В столице Урала готовятся расторговать первый крупный земельный лот. Наблюдатели прогнозируют, что торги могут закончиться появлением нового ценового максимума: плата за «голодные» месяцы высока. Но на пир опять не приглашен малый и средний бизнес, и без того перебивающийся на субподрядах. Когда появится новая земля, почему Екатеринбургу не нужен «миллион квадратов» и до какого срока нужно успеть купить жилье — в материале «URA.Ru».

В Свердловской области до конца года планируется провести пять земельных аукционов, которые позволят начать новые жилищные проекты. По данным министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, в июле на торги будет выставлен земельный участок, площадью 20 га в микрорайоне Компрессорный. Это будет первый в этом году крупный лот. До публикации официального извещения минимальная цена не раскрывается, но в министерстве предупреждают: земля стоит дорого.

Проблема дефицита земли обострилась в конце прошлого года, якобы после того, как распоряжение неразграниченной землей Екатеринбурга (около 40% земельного фонда города), перешло МУГИСО. Всего в 2013 году мэрия провела десять земельных торгов, последний из которых состоялся в мае. Уже по итогам первого квартала этого года городские застройщики били тревогу: в городе не состоялось ни одного аукциона.

МУГИСО обещает закрыть до конца года потребность в земельных участках, прежде чем вернет «неразграничку» мэрии Екатеринбурга

Реализация началась во втором квартале, но весьма скромными площадями. «В 2014 году мы наблюдаем сокращение количества торгов по продаже земли. Так, по нашей оценке, с января по май на аукционы были выставлены всего пять участков площадью 5,74 га. Во втором полугодии власти обещают компенсировать это отставание за счет проведения новых аукционов», — говорят в Группе ЛСР.

С оценками Мингосимущества цифры застройщиков несколько расходятся: по официальным данным, во втором квартале в Екатеринбурге было реализовало 16 га земли — в рамках проектов развития застроенных территорий по улице Суходольской, рассказали в ведомстве. Кроме того, были проведены торги по предоставлению в аренду участков общей площадью 1,8 га по ул. Футбольной для строительства многоквартирных жилых домов. Эта земля выставлялась на торги Фондом имущества Свердловской области (уполномоченная структура МУГИСО) из-за истечения срока аренды земли у фонда содействия ипотечному кредитованию «Газпромипотека» и на условии, что этот арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. «После „расторговки“ по земле на Компрессорном будут закрыты потребности по вводу в оборот готовых под застройку участков», — говорит представитель МУГИСО.

По официальным данным ведомства, на торгах в 2013 году министерством проведены аукционы по продаже права на заключение договоров аренды, и сумма доходов бюджета по результатам торгов за 2013 год составила 786,12 млн рублей. Для сравнения за 2012 год администрацией города Екатеринбурга от реализации на торгах получено 731,43 млн рублей. А за первый квартал 2014 года бюджет заработал 146 млн рублей, что на 46% больше запланированной суммы. Участники рынка при этом уверяют: земельного рынка в Екатеринбурге сейчас нет. «Рынок очень укрупнился, и места для маленьких и средних строительных организаций не осталось. Поэтому они вынуждены уходить в субподряд. Это, конечно, бизнесом не назвать. Получить землю стало просто нереально. Когда появляются ликвидные участки, они уходят по такой цене, которую может позволить себе только серьезный девелопер», — говорит руководитель одной из компаний, пожелавший остаться неназванным.

Первый ценовой рекорд был установлен в Екатеринбурге в конце 2012 года, когда за 0,7 га в четвертом ценовом поясе бились 16 компаний, и земля была продана за 85 млн рублей. Именно тогда стало понятно, что за один гектар на окраине можно получить 110 млн рублей. Сейчас к таким ценам привыкли, и некоторые участники аукционов признают, что бизнесу приходится договариваться о разделе лотов.

Руководитель другой компании поясняет, что вся земля фактически поделена между пятью-шестью структурами. «Порядка 600 га имеет „Синара-Девелопмент“, очень много земли у УГМК: думаю, не менее 1,5 тыс. Нет проблем у „Форум Групп“. Отдельная история — „Академический“, в котором девелопер должен был строить тысяч по пятьсот квадратных метров, как было предусмотрено соглашением. Но они столько не строят, чтобы не уронить цены на первичном рынке недвижимости», — говорит знакомый застройщик. Только у Группы ЛСР в различной стадии реализации девять проектов совокупной площадью около одного млн кв.м, что составляет годовую норму ввода столицы Урала. Среди наиболее известных проектов — ЖК «Мичуринский», ЖК «Калиновский», ЖК «Березовая роща», сообщили в компании.

По словам генерального директора ГК «МАН» Николая Савина, многие его партнеры на рынке рассказывают о вынужденном переходе в сектор госзакупок и муниципального заказа вместо развития собственных коммерческих проектов. Именно кризис на рынке земли привел к появлению суррогатных схем, когда застройщик берет землю промышленного назначения, тратит кучу времени, сил и средств на перевод ее в другую категорию либо включение в программу по переселению граждан из ветхого жилья, добавляет господин Савин.

Между тем это один из реальных выходов, предупреждает МУГИСО, если, конечно, застройщики не желают возводить жилье в отделенных районах. Между городом и областью опыт взаимодействия в сфере работы с аварийным фондом и соответствующие договоренности уже сложились. А тем, кого этот вариант не устраивает, придется ждать новых аукционов в отдаленной перспективе. Причем предлагается два основных направления: юго-западное (район Академический, Широкая речка, Медный) и восточное (микрорайон Компрессорный, поселок Исток). В данном случае нужно быть готовым к затяжным проблемам с инфраструктурой.

Впрочем, независимые эксперты считают, что они решаемы. «Я не вижу препятствий для застройщика, обладающего потенциалом, в том числе финансовым, зайти на рынок и начать строить. Есть активы, которые пригодны для возведения жилья, и сегодня с ними можно работать. Но вопрос — насколько и кто готов. Главный вопрос — в компетенции соискателя земельного участка и в способности его освоить. Существенного дефицита земли я не вижу. Да, действительно, есть, может быть, вопросы к существующим системам предоставления земельных участков для реализации застройщикам по тем или иным схемам. Есть определенные моменты, но они были всегда, при любых обстоятельствах — и когда земля выделялась по постановлению главы, и когда земля выделялась МУГИСО», — отмечает эксперт рынка Александр Матофаев.

Единственная проблема, которую признают и пессимисты, и оптимисты — отсутствие живого земельного рынка приведет к удорожанию жилья для конечного потребителя в отложенной перспективе. Учитывая, что средний строительный цикл составляет два-четыре года, если крупные девелоперы не «распечатают» свои запасы, то первичный рынок жилья превратится в раздутый пузырь к 2016-2018 гг.

Не стоит забывать, что результаты работы стройиндустрии — один из параметров, по которым Москва оценивает эффективность деятельности областных властей и лично губернатора. В конце минувшего года мы наблюдали, как провал по введению в эксплуатацию требуемого миллиона квадратных метров в областном центре превратился в политический козырь мэрии в войне с Желтым домом. Не исключено, что схожих историй стоит ждать в 2014-2015 гг. Между тем заданная планка не имеет ничего общего с емкостью рынка. «Я не понимаю, зачем Екатеринбургу нужен млн кв. метров жилья в год, если честно. Есть объективные законы экономики. Наш город потребляет 600-700 тыс. кв. м в год. Это тот объем ввода многоквартирного жилья, который реально продается. Не надо забывать, что тенденции рынка меняются. Если раньше для нас загородкой были „Карасьеозерский“ и „Палникс“, условно говоря vip-формат, то сегодня загородное жилье — это распространенное явление, таунхаусов много строится. Некоторые уходят в этот сегмент жилья. Как ни крути, но центр становится все плотнее», — добавил Александр Матофаев.

Директор Союза стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин напоминает о буме строительства апартаментов, которые в большом объеме должны появиться на свободном рынке. А эта категория жилой недвижимостью вообще не считается.