Если рынок еще просядет — повалятся все

В кризис рынок недвижимости Тюмени ждут нелегкие времена.Крах отрасли может губительно сказаться на городе в целом. Девелоперы не унывают — они надеются на государство и время. Чего ждут застройщики в ближайшем будущем, как изменятся тюменские новостройки и почему городу не хватит торговых площадей, какой сегмент рынка не может восстановиться с 2008 года, а в каком все благополучно — читайте в материале «URA.Ru».

В Тюмени сегодня состоялся деловой завтрак, организованный Тюменским представительством Российской гильдии управляющих и девелоперов. Участники рынка недвижимости Тюмени подвели итоги и констатировали печальный факт: спрос значительно снизился во всех сегментах. Исключение, пожалуй, составляют новостройки, но благополучие застройщиков зиждется исключительно на субсидировании рынка недвижимости. Если этих денег не станет, тюменский рынок недвижимости рухнет полностью.

Жилая недвижимость

В 2015 году на субсидирование ставок в новостройках было потрачено 373 млрд рублей. «Это обеспечило среднюю стоимость квадратного метра в новостройках Тюмени — 52 тыс. рублей», — отметил исполнительный директор компании «Партнер Инвест» Александр Щиголь. Лимит — 400 млрд рублей — скоро будет исчерпан.

Щиголь уверен, что проект «Социальная ипотека», дающий возможность банкам кредитовать граждан, а через них субсидировать застройщиков, будет поддержан государством в дальнейшем, а лимит увеличен до 700 млрд рублей. В противном случае рынок недвижимости ждет крах. «Это (субсидирование) один из основных драйверов на первичном рынке. 65% на рынке сделок с недвижимостью составляет первичка — это феномен для Тюмени. Если этот рынок Тюмени просядет, то повалятся остальные сферы», — обрисовал перспективу Александр Щиголь. 

Он провел анализ рынка жилой недвижимости — первичного и вторичного. По его словам, субсидирование позволило ценам вернулись к ценам конца декабря 2014 года. Если сравнивать «первичку» и «вторичку» по периодам, то в IV квартале 2014 года средняя цена «квадрата» в новостройке равнялась 59 456 руб., а на вторичном рынке — 66 282 руб. В I квартале 2015 года ситуация выглядела иначе. Цены возросли — 60 517 и 67 474 руб. соответственно. В настоящее время они вернулись на уровень прошлого года и составляют 59 208 руб. — на строящееся жилье, и 66 458 — на вторичном рынке.

При этом на 1 июля 2015 года предложение в сегменте строящегося жилья составило более 12 400 квартир. Большая часть предложения сосредоточена у пяти-семи тюменских застройщиков. Но не стоит забывать, что одновременно свыше 14 000 квартир экспонируются на вторичном рынке недвижимости областной столицы.

Рост цен

Александр Щиголь ожидает, что цены на квадратные метры в Тюмени изменятся ближе к зиме. К этому времени застройщики в полной мере ощутят изменения цен на рынке стройматериалов, и включат их стоимость в цену квадратного метра.

Представитель группы компаний «ТИС» Татьяна Палецких возразила, что сейчас застройщики смотрят на тенденции рынка в целом — как он ведет себя в условиях кризиса. Производители строительных материалов и дилеры находятся в той же ситуации и идут на уступки застройщикам. «По факту в сезон на некоторые виды строительных работ и материалы цены снижаются. К тому же сегодня взято направление на импортозамещение», — отметила она, пояснив, что эта ситуация не приведет к росту цен на жилье. Кое-кто это мнение поддержал. 

Наиболее пессимистичен в оценках Сергей Гусев, генеральный директор «Меридиан Констракшн». Он довольно резко объяснил присутствующим, что «дальше будет только хуже». По его словам, спрос уже уменьшился, а количество предложений резко выросло. В итоге цены снизятся, а маржа застройщиков сократится. Он полагает, что в ближайшем будущем в городе будет наблюдаться один основной тренд — точечная застройка. А единственный продукт, который по-прежнему востребован на рынке, это недорогие и маленькие квартиры.

Все, что более 30 кв.м, на рынке «просто стоит». Эти квартиры очень сложно продать — сроки их экспозиции постоянно увеличиваются. И все эти процессы будут иметь место на фоне исчезновения с рынка дешевой рабочей силы и удорожания стройматериалов.

«Себестоимость стройматериалов будет расти — от этого никуда не деться. Плюс к нам стали меньше приезжать работники из ближнего зарубежья, они считают в долларах, а мы в рублях, и теперь им просто невыгодно к нам ехать. Все это приведет к тому, что застройщики будут зарабатывать меньше, и продлится эта ситуация примерно два года. Строить мы теперь будем точечно, а не микрорайонами — по-другому невыгодно». По его оценке, в новых квартирах количество квадратных метров может еще уменьшиться. Главное в другом: квартиры формата «суперэконом» будут по карману покупателям.

Офисная недвижимость

Присутствующих на деловом завтраке не меньше жилой, интересовал вопрос  офисной недвижимости. Как пошутил Александр Щиголь, офисы тоже интересуют всех — «мы там не меньше времени проводим».

Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А и В стал ниже, заявила полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Тюменской области Наталья Девяткова. В конце прошлого года доля вакансий в бизнес-центре класса А составляла 29%, а к середине 2015-го она снизилась до 21%. В центрах класса В уровень вакантных площадей в декабре прошлого года держался на отметке 19%, в июле составил — 14%. 

В классе В+ вакантных площадей в прошлом году вообще не было, сейчас же они снизили показатель до 6%. «Это связано не столько с кризисом, сколько с выходом на рынок новых офисных площадей этого класса», — отметила Наталья Девяткова. По ее словам, на этом рынке сейчас преобладают миграционные процессы: арендаторы переезжают в более высокий класс офисной недвижимости, поскольку цены в целом снизились.

По ее словам, в городе наступила эра «борьбы за арендатора», а между управляющими компаниями начались «бои без правил». Представители «управляшек» не стесняются обходить БЦ конкурентов и обещать арендаторам более приятные условия, но только на «своей территории». Кроме того, на рынке появились новые услуги — переезд арендатора за счет бизнес-центра, ремонт «под арендатора», финансируемый УК, предоставление услуг секретаря и многое другое.

Торговые центры

В этой сфере в Тюмени все печально. Объемы текущего строительства в перспективе на будущий год остаются самыми низкими за последние пять лет. Снижение активности девелоперов началось еще с середины первого полугодия 2015 года.

В городе отложили запуск сразу трех торговых центров. «Ранее было анонсировано, что в 2016 году произойдет открытие пяти торговых центров разных форматов, но позже стало известно, что три из них приостановили свои проекты, — рассказал заместитель генерального директора ООО «УК «Мост» Иван Илей.

По его словам, реалии рынка заставили девелоперов перенести сроки. Теперь город может недополучить около ста тысяч торговых квадратных метров. В ближайшей перспективе будут запущены только два ТЦ. Это «О’КЕЙ» и Star City Mall — оба во II полугодии 2016 года. В этом году Тюмень получила только один торговый центр «Остров», сроки которого были передвинуты с конца 2014 года.

Складская недвижимость

Как оказалось, это сегмент рынка недвижимости в Тюмени не восстановился еще с прошлого кризиса. «Рынок до сих пор не вернулся на объемы 2008 года», — заявила аналитик компании «UPConsAlt» Светлана Молодкина.

На тюменском рынке наблюдается довольно неприятная тенденция. Растет спрос на меньшие площади: арендаторы «ужимают» расходы. Правда есть и другая тенденция — спрос на «склады» с развитой инфраструктурой.

«Крупные федеральные клиенты не всегда могут найти себе подходящие помещения, так как их требования сложно удовлетворить: площадь от 500 до 1000 кв. м, электрическая мощность до 5МВт, высота потолков до 13 м, нагрузка на пол до 5 тонн. Думаю, что мы будем наблюдать в ближайшем будущем строительство крупных складских объектов, а также реконструкцию существующих, уже устаревших складов», — отметила спикер.

Хостелы и апартаменты

Ситуация на рынке гостиничной недвижимости в Тюмени заметно отличается от остальных сегментов — пока в лучшую сторону. В городе стало больше хостелов и апартаментов, сообщила владелец сети хостелов Елена Чуклина. По ее словам, на начало года в Тюмени было 93 гостиничных объекта, теперь их более 100.

«Прирост дали открывшийся отель Mercure, а также хостелы и апартаменты», — сообщила спикер. — Кроме того, в 2016 году в Тюмени должен открыться еще и «Хилтон», и отель с рабочим названием «Галерея».

Елена Чуклина уверена, что Тюмень не остановится на достигнутом, и число хостелов еще вырастет. «Тюмень является больше деловым центром, чем туристическим городом», — пояснила она причины востребованности сегмента.