Свердловские стройки готовятся к замораживанию

Строительный рынок Урала уже отреагировал на кризис: «ЛСР. Недвижимость-Урал» передвигает сроки сдачи домов в «Мичуринском», в «Атомстройкомплексе» Валерия Ананьева начались сокращения, а в арбитраже появились иски о банкротстве подрядчиков, которым не заплатили за работу. Статистика пока позитивная: застройщики продолжают по инерции вводить квадратные метры, цены на первичку даже растут, но всем понятно, что это «последние метры». И спад — неминуем. Когда строительный рынок Среднего Урала захлестнет волна увольнений, стоит ли сейчас совершать сделки, к чему готовиться покупателям и продавцам квартир и стоит ли ждать появления новых обманутых дольщиков — в материале «URA.Ru».

За восемь месяцев текущего года в Свердловской области было введено в эксплуатацию более 1,5 млн кв. метров жилья.

Это в 1,34 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, свидетельствуют данные Свердловскстата. Общий объем строящихся объектов на рынке жилья «большого Екатеринбурга» составляет сегодня 3,157 млн кв. метров. Из них 283 тыс. кв. метров занимают квартиры в пригородных поселках и городах-спутниках.

Однако оптимистичные показатели не радуют уже ни застройщиков, ни власти: все понимают, что введенные метры будут пустовать еще долго. Практически все компании экстренно корректируют свои планы.

Так, компания «ЛСР. Недвижимость-Урал» рассчитывает в 2015 году ввести в эксплуатацию 89 тыс. кв. метров жилья, тогда как на протяжении последних лет застройщик вводил по 120—130 кв. метров.

«При сохранении текущих темпов продаж мы решили передвинуть на 2016 год сдачу некоторых домов в жилом комплексе „Мичуринский“ на Широкой Речке», — рассказал управляющий ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий. Только «РеноваСтройГруп-Академическое» (дочерняя компания ГК «Кортрос») планирует в этом году сохранить прежние объемы ввода жилья. По словам гендиректора компании Виктора Киселева, застройщик намерен в текущем году ввести 105 тыс. кв. метров жилья.

«У застройщиков нет выхода. Они не могут не закончить то, что уже начали.

Поэтому результаты текущего года будут впечатляющими. Мы планируем сдать 250 тыс. кв. метров. Но это в большей степени инерция 2013—2014 годов. Не уверен, что такой объем нужен рынку», — отметил генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

Главной причиной бед строители называют падение спроса на недвижимость, которая, в свою очередь, была спровоцирована экономическим кризисом и снижением покупательской способности свердловчан. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средний срок продажи квартир к началу осени увеличился с трех месяцев до полгода.

«Чтобы продать быстрее, многие собственники квартир на вторичном рынке начали предлагать скидки еще весной текущего года. Уже летом стало понятно, что снижения цен избежать не удастся. Думаю, этот процесс продолжится, и к концу года мы увидим снижение на уровне 10 %», — считает директор агентства недвижимости «Квадрат» Виктор Семиверстов.

Об этом же говорит статистика УПН, согласно которой, по итогам девяти месяцев текущего года стоимость жилья в Екатеринбурге опустилась на 5 %, а средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составила 72,4 тыс. рублей.

На первичном рынке жилья цены пока растут, хотя и медленно. «По итогам третьего квартала 2015 года на первичном рынке жилья Екатеринбурга зафиксирован рост цен предложения на 1,4 %. Средняя цена квадратного метра выросла на 998 рублей и в сентябре 2015 года составляет 70 тыс. рублей», — отмечает руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин.

Между тем, по оценкам экспертов, к концу текущего года кризис захлестнет и рынок новостроек, так как большая доля нового жилья приобретается за счет продажи квартир на вторичном рынке.

«Около 30 % покупателей приобретает новое жилье после продажи квартир на вторичном рынке. Так что проблемы у продавцов „вторички“ и „первички“ общие. Снижение спроса отражается на всех», — подчеркнул генеральный директор АО «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев.

«Объем продаж по большинству секторов рынка жилья в первой половине 2015 года упал на 40 %. Пока проблемы с реализацией не привели к росту числа замороженных строек — их доля остается на уровне ниже 2 % от общего объема строительства. Однако темпы ведения работ на многих площадках в последние месяцы заметно снизились», — говорят аналитики УПН.

Между тем на строительном рынке Среднего Урала уже появились первые жертвы кризиса. Так, в сентябре текущего года в свердловский арбитраж был подан иск о признании банкротом подрядной организации, которая занимается прокладкой и заменой трубопроводов — ЗАО «Уралводопроводстрой». На сайте компании-банкрота не указано, с какими застройщиками велась работа, кто не рассчитался по контрактам, однако в карточках арбитража указано, что должник в свою очередь не смог расплатиться с ООО «Строительная компания УралЭнергоСервис».

«Это только начало, — уверен Виктор Семиверстов. — Банкротство подрядчика может означать только одно: ему не заплатили заказчики стройки. Причины, конечно, могут быть разные, но чаще всего это свидетельствует о финансовых проблемах у застройщиков».

С ним соглашается директор свердловского Союза предприятий стройиндустрии Юрий Чумерин. «Основная причина банкротств подрядчиков — ухудшение платежной дисциплины. Ситуация усугубляется общим снижением строительных работ в Свердловской области. Невооруженным глазом заметно, что в регионе стали запускать ощутимо меньше новых проектов», — отмечает господин Чумерин, добавляя, что до следующего года с рынка могут уйти многие мелкие и нежизнеспособные компании.

Однако, по оценкам экспертов, если ситуация не изменится, то банкротство ждет не только малые предприятия, но и серьезных игроков рынка.

«На рынке наблюдается резкое снижение объема строительных работ. В среднем по России этот показатель упал на 50 %. Что касается банкротства застройщиков, то Екатеринбург от этого не застрахован. Но прошлый кризис многому научил свердловских девелоперов. Слабые застройщики ушли», — отметил исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

О проблемах застройщиков говорит и тот факт, что некоторые крупные игроки начали, как и в 2008 году, сокращать работников. Так, накануне об увольнениях сообщил глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев.

«Рынок „просел“ уже примерно на 40 %. В будущем году ситуация может еще усугубиться. Было бы неправильно со стороны компаний не сократить персонал на те же 40 %. Мы тоже не исключение», — отметил господин Ананьев.

Пока застройщики откладывают до лучших времен реализацию в основном коммерческих объектов, так как замораживание жилых домов грозит появлением новых обманутых дольщиков. Чтобы не допустить этого, правительством РФ и Свердловской области была запущена программа субсидирования льготной ставки по ипотеке (под 12 % годовых). Такое решение оказалось заметным подспорьем и помогло удержать отрасль на плаву, отмечают участники рынка.

По словам директора Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Александра Комарова, снижение ставок по ипотеке позволит поддержать рынок новостроек, а рынку жилищного строительства будет проще работать и преодолеть кризисные явления. «Население на снижение ставок отреагировало моментально — банковское сообщество уже отмечает значительный рост интереса к ипотечным программам», — рассказал Александр Комаров.

Между тем кардинально решить проблемы застройщиков пока не удалось, а соответственно, опасность банкротств не исчезла.

По мнению аналитиков, в ближайшее время избыточное предложение на фоне снижающегося спроса станет основной проблемой, которая не позволит сбалансировать ситуацию на рынке. «Даже в том случае, если участники рынка сократят вывод на рынок новых домов, в результате стоит ожидать дальнейшего снижения цен на недвижимость. К концу года по отдельным сегментам оно составит от 5 до 15 %. Пока мы не видим факторов, которые позволили бы рынку полностью восстановиться в следующем году», — заключают аналитики УПН.