Губернатор Якушев удивил Москву

Тюмень готова к грандиозной стройке. Аналогов в России еще не было: в регионе одномоментно построят более 1 млн квадратных метров арендного жилья. Проект областного правительства уже изучают федералы и оценивают инвесторы. Что взамен получит бюджет, как вернет свои деньги бизнес и почему тюменцам будет выгодно переезжать в доходные дома — в нашем материале.

Профильные департаменты правительства области представили федеральным чиновникам инновационный проект по строительству доходных домов. Модель, которую выбрали в регионе, меняет правила игры на российском рынке наемного жилья. Более того, инициатива тюменцев позволит региону в кратчайшие сроки избавиться от аварийных и ветхих домов.

Суть нововведения тюменского правительства заключается в том, чтобы единовременно, а не растягивая на десятилетия, построить в регионе 1,25 млн кв.м нового жилья.

Объем вложений в массированную стройку составит порядка 56 млрд рублей.

Область предполагает заключить с застройщиком-инвестором договор концессии, в рамках которого новостройки перейдут от инвестора в областную или муниципальную собственность, а застройщику дадут право управлять домами (фактически, он становится управляющей компанией нового жилфонда).

Инвестор не прогадает, бюджет выиграет

Компания-концессионер при таком подходе в минусе не остается, в тюменском правительстве уже разработали выгодный и понятный для девелоперов механизм возврата средств. Во-первых, 15 лет арендные платежи будут осуществляться в пользу концессионера. Дополнительно предусмотрено бюджетное софинансирование — те же 15 лет (равными траншами) с процентами. Получается, что девелопер даст области кредит на сумму 56 млрд рублей, вернет свои деньги с процентами (в общей сложности — более 70 млрд рублей), а регион взамен получит миллионы квадратных метров жилья, в которых на выгодных условиях смогут проживать тюменцы.

Калькуляция для инвестора предельно проста. По предварительным подсчетам, как сообщили агентству в областном правительстве, жильцы доходных домов будут платить за наем 1 квадратного метра 275 рублей. Общая сумма арендных платежей составит 4,1 млрд рублей в год. Плюс возврат из бюджета — 4,7 млрд рублей ежегодно.

Правда, из этих денег, которые за 15 лет с лихвой превысят первоначальные вложения, инвестору придется нести расходы по капитальному ремонту домов, обновлению общедомового имущества.

«Даже при арендной плате в 275 рублей за квадратный метр инвестор вернет свои вложения за 15 лет с доходностью порядка 7 процентов годовых», — уточнил заместитель губернатора Тюменской области Вячеслав Вахрин.

Через 15 лет доходы от наемных домов начнут поступать собственнику — области или муниципалитету — за вычетом суммы, необходимой на техобслуживание домов (функция управляющей компании может остаться за застройщиком).

Таким образом, выгода и инвестора-застройщика, и области очевидна. Концессионер не только возвращает свои вложения с процентами за достаточно короткий по рыночным меркам период времени, но и приобретает новый бизнес — управляющую компанию, которая обслуживает более 1 млн квадратных метров. Регион, фактически кредитуясь у застройщика под беспрецедентно низкий процент, за рекордно короткие сроки решает проблему переселения тюменцев из ветхого жилья.

Жильцы доходных домов дождутся коммунизма

Очевидна выгода и квартиросъемщиков, которым предлагают почти «советскую» модель проживания в казенных домах. По данным риелторских агентств Тюмени, на сегодняшний день один квадратный метр арендного жилья (на вторичке) стоит около 300-400 рублей.

Государственные расценки в арендных домах будут ощутимо ниже.

Региональные власти планируют первые 15 лет не индексировать ставку, несмотря на текущие среднерыночные расценки.

Да и к качеству возводимого жилья будут предъявляться строгие требования: застройщик должен применять современные технологии, квартиры новоселам будут сдаваться с чистовой отделкой.

Тюмень меняет правила игры

По данным источника в областном правительстве, в настоящий момент работа по внедрению пилотного проекта ведется по двум направлениям: поиск якорного инвестора-концессионера и проработка пилотного проекта на федеральном уровне. Инициатива тюменцев пришлась как раз кстати: ряд министерств уже запросили документацию в правительстве Тюменской области.

Теперь слово за российским кабмином, которому о важности формирования рынка арендного жилья во время заседания Госсовета по градостроительству напомнил президент страны Владимир Путин. В частности, глава государства поручил правительству рассмотреть возможность запуска пилотных проектов в крупных городах. Для этого Москва должна внести некоторые корректировки в действующее законодательство. Возможно, новый состав Госдумы рассмотрит эти поправки на одном из первых заседаний — уже осенью 2016 года.

Что касается поиска инвесторов, то источники в правительстве Тюменской области намекают: уже ведутся переговоры с рядом интересантов. Список компаний или финансовых структур, готовых подключиться к проекту, пока не разглашается. По данным РБК Тюмень, переговоры ведутся в том числе и с представителями банка ВТБ24. «В рамках совместной работы с правительством области мы анализируем потенциальные финансовые потоки и могли бы рассмотреть возможность участия нашего банка в инвестиционной фазе проекта», — заявил управляющий РОО «Тюменский» банка ВТБ24 Гариф Ромашкин. Банкир также отметил, что у пилотного проекта региона есть все шансы стать альтернативой действующим механизмам расселения граждан из ветхого жилья.