Почему в Екатеринбурге кризис из-за слишком дешевых квартир

Начало 2017 года обнажило нехорошую тенденцию на рынке недвижимости, которая была очевидна еще в конце 2016 года. Первая — все более очевидное сложное положение застройщиков. Второй — слишком много сдается жилья, его просто некому покупать. В такой ситуации строительные компании рады немного «притормозить».

В Екатеринбурге продолжает дешеветь жилье — цена на квадратный метр «вторички» достигла минимума с августа 2012 года. В отчете Уральской палаты недвижимости (УПН) говорится, что в конце января средняя цена квадратного метра составила 67 871 рубль. В сегменте экономкласса новостроек — 61 438 рублей.

Но это не значит, что желающих купить квартиры стало меньше, на рынок давит избыточное предложение квартир, рассказал «URA.RU» начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. «Спрос на жилье в 2016 году не снизился — по крайней мере, число сделок в этот год было больше, чем в 2015-м. Но это произошло потому, что продавцы как раз активно идут навстречу покупателям и охотно двигаются по цене вниз. Спрос на жилье снизился еще в 2014 году, в 2015 году был провал, в 2016 году ситуация не такая катастрофическая, как в 2015-м.

Сделок стало больше, но при этом надо понимать, что на рынок давит избыточное предложение. Оно и заставляет цены снижаться», — поясняет аналитик.

Цены на вторичном рынке идут вниз потому, что в Екатеринбурге строится огромное число квартир экономкласса. По отчетам УПН, в конце прошлого года на рынке новостроек предложение продолжает смещаться в сторону малогабаритных квартир, обостряя конкуренцию со вторичным рынком. На начало 2017 года в стадии активного строительства в нашем городе находится 2 174 тыс. кв. метров жилья, из них 1 212 тыс. кв. метров — объекты экономкласса, 941 тыс. кв. метров — класса «комфорт» и 21 тыс. кв. метров — бизнес-класса.

Однако покупателей больше не становится. Из-за общей неопределенности и сокращения доходов ипотечные кредитные ресурсы труднодоступны, а свободных средств на покупку квартир у большинства горожан нет.

По данным УПН, в Екатеринбурге на человека вводится в 2,5 раза больше квадратных метров, чем в Москве.

С тем, что в городе строится слишком много жилья, которое в полной мере не востребовано, согласны и крупные застройщики. «В 2016 году мы продали примерно на 15-20% ниже, чем в 2015 году. Падение по продажам есть, все это понимают».

Один миллион квадратных метров, который сегодня строят в городе, не востребован. Реальный объем, который покупатели готовы покупать — в пределах 500 — 700 тыс. кв. метров, — говорит глава НП «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

Глава крупнейшего в городе компании-застройщика предлагает вспомнить и тот факт, что с 2015 года на рынке стоит много непроданного готового жилья. Покупатели все больше склонны приобретать готовое жилье — оно есть у застройщиков с 2015 года и точно остается с 2016-го. Поэтому если считать вводимое жилье с учетом тех домов, которые были построены раньше, объем жилья, нужный рынку, едва ли перевалит за 500 тыс. квадратных метров».

В ситуации, когда покупателей все меньше, а число компаний примерно такое же, сами застройщики переживают сложные времена. Многие проекты замораживаются. По итогам четвертого квартала 2016 года было заморожено (строительные работы не велись в течение всего квартала) 318 тыс. кв. м жилья. Это в четыре раза больше, чем годом ранее, и на 30% больше, чем в предыдущем квартале.

В большинстве случаев это происходит на этапе котлована или первого этажа, но иногда откладывается даже ввод в эксплуатацию практически готовых объектов.

Так, 18 января о продлении сроков строительства заявила компания «Брусника». Компания отложила сдачу в эксплуатацию сразу двух больших объектов: дома на Суходольской и кварталов в жилом районе «Солнечный» в Екатеринбурге. Последний должны были сдать во втором полугодии 2016 года. Однако теперь датой ввода и передачи объекта в эксплуатацию значится I полугодие 2017 года, ключи собственникам передадут до 30 июня.

В 2016 году компания уже переносила сроки сдачи объекта ЖК Новаторов на Уралмаше. В компании заявили, что официальная причина переноса работ и по Суходольской и «Солнечному» — необходимость выполнить в полном объеме благоустройство и отделочные работы. «В связи с этим на теплый весенний сезон перенесены работы по укладке твердых покрытий, озеленению, благоустройству внешней территории», — говорится в ответе «Брусники» на запрос «URA.RU». Однако жильцы, которые следят за ходом строительства, говорят, что «Брусника» просто не успевает закончить в срок необходимые строительные работы.

А один из крупнейших застройщиков в Екатеринбурге даже стал предлагать другим компаниям квартиры на этапе котлована для достройки. Цена переуступки права — около 10 тысяч рублей за квадратный метр (в нее же входят техусловия на подключение объекта).

«Ничего странного в таких предложениях застройщиков я не вижу. Подобная практика для Екатеринбурга не нова и у каждой компании своя стратегия реализации построенных ею домов — кто-то на конечном этапе продает, а кто-то вот так, на уровне фундамента. Не придумывайте никаких кризисов, нет этого», — пояснил свою позицию министр строительства и инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков.

Сложная ситуация и на рынке подрядных работ: компаний гораздо больше, чем объемов спроса, и потому каждая компания руками и ногами держится за «своих» партнеров. При этом застройщики, пользуясь преимуществом, откровенно «выкручивают руки» подрядчикам. «Застройщики, которые их приглашают, спекулируют на том, что подрядчиков больше, чем строек. Я знаю об этом не понаслышке, потому что и нам приходится работать на подряде. Число подрядчиков сокращается. Я надеюсь, что рано или поздно оттепель наступит и объемы строительства начнут расти — кто их будет выполнять? Это большой вопрос для меня», — говорит Валерий Ананьев.