Ценовые войны за квартиры в Екатеринбурге обострятся перед выборами

Уральские застройщики приятно удивляются новым объемам продаж построенного жилья. По нашим данным, за последние две-три недели рост составляет около 20-30%. В компаниях, боясь спугнуть удачу, осторожно говорят, что пока такие выводы делать рано. «За последний месяц мы действительно зафиксировали некоторое увеличение числа обращений, однако выводы по соответствующему увеличению числа сделок можно будет сделать позже», — отмечает Данил Кузнецов, директор агентства недвижимости «АТОМ» (компания занимается реализацией жилья, возведенного самым большим застройщиком Екатеринбурга — «Атомстройкомплексом»).

В компании «РСГ-Академическое» практически вторят конкуренту: «Действительно, в последнее время наблюдается рост спроса на рынке первичного жилья. В условиях экономической нестабильности покупатели прежде всего обращают внимание на предложения надежных застройщиков и выбирают квартиры оптимальных площадей». Аналитик рынка, начальник отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, говорит, что на самом деле значительный рост продаж «первички» в Екатеринбурге зафиксирован в последние два-три месяца.

Происходящее — ответ рынка на снижение ставок по ипотеке. Еще в июле впервые за историю новейшей России «официальные» ставки опустились ниже 11%. Рынок как будто этого ждал, число заемщиков резко увеличилось. За восемь месяцев (более поздней статистики нет) в стране выдано 94,4 тыс. кредитов на сумму 174,1 млрд рублей, это на 39% больше, чем в прошлом году. Предыдущий максимум выдачи ипотеки был зафиксирован в «докрымском» 2014 году. Теперешний уровень — выше на 19%.

Опрошенные URA.RU эксперты говорят, что новое — и существенное — снижение ставок может произойти уже зимой этого года. И хотя формально это не будет приурочено к президентской кампании, однако главный смысл будет именно в ней. Ведь именно старый-новый президент сможет стать гарантом того, без чего немыслим долгий кредит — без предсказуемости политической, которая становится залогом того, что завтра у заемщика будут работа и зарплата.

Во вторник премьер России Дмитрий Медведев заявил, что «ипотечная ставка продолжит свое снижение. Это означает возможность роста жилищного сектора».

Говоря о мерах для роста экономики, премьер отметил, что «можно корректировать отдельные элементы бюджетной политики и, безусловно, можно и нужно заниматься снижением кредитных ставок». «Здесь индикацию дает Центральный банк Российской Федерации, который снижает ключевую ставку», — отметил глава кабинета министров. Он пояснил, что такие действия Центробанка делают кредиты более доступными, в том числе для людей, которые хотят взять ипотеку.

«В первую очередь речь идет об экономических факторах. ЦБ последовательно снижает ключевую ставку и проводит уверенную денежно-кредитную политику.

Если в дальнейшем ситуация будет складываться в таком же русле, то снижение станет неизбежным. Думаю, что в среднесрочной перспективе ставки могут упасть до 6-7 процентов.

Однако это возможно в том случае, если ситуация в стране резко не обострится, в том числе и по политическим причинам», — уверен независимый экономический аналитик Антон Шабанов.

Ипотечные ставки, хоть и упали, однако до европейских им еще очень далеко, — напоминает аналитик компании «Открытие-брокер» Тимур Нигматуллин. «К примеру, гражданин Польши может взять ипотеку под 2,5 — 3% годовых. На мой взгляд, ипотечные ставки в России продолжат снижаться, все условия для этого есть. К примеру, инфляция в ноябре составила всего 2,7% по отношению к предыдущему году. Думаю, ЦБ РФ на этом фоне будет активно снижать ключевую ставку с нынешних 8,25% годовых примерно на один процентный пункт ежегодно», — говорит он.

Это означает, что уже в 2018 году снижение ключевой ставки до прогнозируемых 7,5% ключевой ставки ЦБ РФ годовых позволит банкам выдавать ипотечные кредиты на первичном и вторичном рынке под 9% годовых и даже ниже.

Такие низкие ставки ипотечного кредитования приводят к тому, что сейчас застройщики вынуждены гибко менять свою маркетинговую политику. Ведь цены на первичное и вторичное жилье практически сравнялись. «Цены максимально сблизились. И это заставляет застройщиков искать нюансы, предлагать новшества, делать на них ставку», — рассказывает Михаил Хорьков.

В самих строительных организациях конкуренцию признают. «В связи с тем, что банки снизили ставки по ипотеке на вторичное жилье, конкуренция со вторичным рынком несколько усилилась. Однако по качеству сегодняшние новостройки ушли далеко вперед — клиенты выбирают их за проработанное благоустройство, собственную инфраструктуру, возможность не ограничивать себя только площадью квартиры, а активно использовать общественные пространства жилой территории», — говорят в «Атомстройкомлексе».

Однако и «вторичка» тоже активно развивается — как ни странно это звучит. Дело в том, что сейчас в Екатеринбурге бОльшую часть этого сектора жилой недвижимости занимают квартиры в домах не старше 15 лет. «Это около 36% рынка», — приводит данные Хорьков. Именно это жилье конкурирует с новым жильем — особенно в отдаленных районах города. Низкая стоимость кредитов на «вторичку» приводит к тому, что цены на нее активно растут уже несколько месяцев подряд.

Но все вышеперечисленное: и рост объемов продаж нового жилья, и надежды на снижение ипотеки, и рост цен на вторичное жилье — пока все же не позволяет говорить о восстановлении рынка недвижимости, качественном росте объемов. «Пока мы говорим, что остановлено падение рынка», — признается Хорьков. Ведь не видно главного — резкого снижения объема предложения квартир, которое предшествует тому, что вот-вот цены рванут вверх.

Условно говоря, если год назад продавалась тысяча квартир, то сейчас продается 990. А цена на условный средний квадратный метр растет не только потому, что продавцы ее повышают, но и потому, что стали активно покупаться самые дешевые квартиры.

Пока конкуренция на рынке вторичного жилья остается высокой. И, самое главное, в ближайшее время рынок существенно не изменится — ведь на него выходят все новые и новые квартиры от застройщиков.