Куйвашев созывает олигархов. Кто заработает миллиарды на Универсиаде

Представители свердловской власти и промышленники намерены поставить точку в споре о месте строительства объектов Универсиады-2023. В ближайшее время они под руководством губернатора Евгения Куйвашева рассмотрят две площадки: в микрорайоне «ВИЗ-Правобережный» и на Кольцовском тракте.

Первоначально под Универсиаду планировалось отдать земли в микрорайоне «ВИЗ-Правобережный». Эту площадку проектировали для проведения «ЭКСПО» в 2020 и 2025 годах (город не получил выставок). После победы Екатеринбурга в конкурсе на право проведения университетских игр вся документация была переработана под новые задачи — проект разрабатывала «Группа ЛСР», в июле его подписал мэр Александр Высокинский.

Проведение Универсиады на Кольцовском тракте лоббирует владелец группы компаний «Синара» Дмитрий Пумпянский. Площадка прилегает к выставочному центру «Екатеринбург-ЭКСПО». Этот вариант пока лидирует в неформальном соревновании с ВИЗом-Правобережным. Руководство группы «Синара» представило концепцию в июле министру науки и высшего образования РФ Михаилу Котюкову (городок Универсиады впоследствии будет отдан уральским вузам).

Но сторонники альтернативной площадки не сдаются. В конце августа ряд представителей свердловского бизнеса обратились к губернатору с предложением вернуться к первоначальному варианту.

Критериев, по которым будут оценивать площадки в ближайшие дни, два. Первый — скорость реализации проекта. У застройщиков остается на проведение полного цикла работ — от утверждения проектов, до сдачи объектов в эксплуатацию — чуть более трех лет. Второе условие — стоимость работ. При ее определении будут учитываться затраты не только на строительство стадионов и общежитий, но и на выкуп земельных участков под ними.

Именно этот критерий вызывает наибольшие споры. По кабинетам власти поползли слухи, что топ-менеджеры УГМК и РМК скупили землеотводы на ВИЗе-Правобережном с целью перепродажи государству по более выгодной цене и по этой причине пытаются заблокировать о переводе площадки на Кольцовский тракт. Проведенное «URA.RU» расследование показало, что эта информация не соответствует действительности и открывает более интересные подробности.

Кто владеет землями и сколько они стоят

Район «Екатеринбург-ЭКСПО»

Согласно разработанной «Синарой» концепции деревни Универсиады, объекты должны появиться на участках, примыкающих к «Екатеринбург-ЭКСПО». Среди них — тренировочный стадион, медицинский сектор, дворец водных видов спорта и гребной канал, гостиница, торговый центр, общежития для спортсменов и «зона гостеприимства». Общая площадь застройки — более 860 тысяч квадратных метров.

«URA.RU» удалось получить в управлении «Росрееста» по Свердловской области выписки с подробной информацией об участках. Семь из них находятся в собственности Свердловской области и переданы в аренду АО «Группа Синара» до 2025 года. В большинстве случаев разрешенные виды их использования (размещение бизнес-парков и офисных зданий) не совпадают с заявленными в концепции. Внесение необходимых поправок в муниципальные правовые акты займет два-три месяца. Оснований затягивать этот процесс на более длительный срок у администрации и думы Екатеринбурга нет.

Вопрос вызывает высокая кадастровая стоимость находящихся в аренде участков. Минимальная стоимость у участка с номером 66:41:0000000:31690 площадью 43 740 квадратных метров — 5 065 рублей за «квадрат». Он занесен в документы «Синары» как резервный. Максимальная кадастровая цена — у участка 66:41:0610029:10 площадью 38 257 квадратных метров — 7 003 рубля за «квадрат». На нем планируется организация «зоны гостеприимства» и инфраструктурных объектов.

Кадастровая стоимость единственного не находящегося в аренде у «Синары» участка 66:41:0610029:24 оказалась ниже более чем в два раза — всего 2 559 рублей за квадратный метр. В отличие от других землеотводов он непосредственно примыкает к конгресс-холлу выставочного центра, Кольцовскому тракту, другим существующим дорогам и объектам инфраструктуры. Его территория осушена и фактически готова к началу строительных работ — на ней планируется строительство трехзвездочной гостиницы. Формально она находится в собственности областной власти. Но в «Росреестре» нет данных о владельце землеотвода — он выделен из землеотвода под первой очередью «Екатеринбург-ЭКСПО» только в марте 2019 года и пока не получил надлежащего юридического статуса.

Общая кадастровая стоимость находящихся в аренде у «Синары» землеотводов составляет почти 4 миллиарда рублей. Если бы они были оценены на уровне не имеющего юридически отношения к группе компаний последнего участка, то эта сумма была бы на 2,5 миллиарда рублей ниже — 1,5 миллиарда рублей.

Район «ВИЗ-Правобережный»

Разработанный ЛСР и бюро Archinform документ предусматривает строительство объектов в районе ВИЗ-правобережный на девяти площадках. Непосредственно к Универсиаде-2023 будут иметь два участка. На первом появятся инфоцентр и спортивные сооружения, на втором — медцентр и общежитие. Их кадастровая стоимость — 1 117 рублей за квадратный метр.

Назначение еще двух землеотводов сформулировано более абстрактно: «Для проведения крупных международных мероприятий». На остальных участках должны появиться учебные корпуса УрФУ и новые жилые кварталы.

Границы обозначенных в плане участков не совпадают с границами сегодняшних кадастровых территорий. Один из кадастровых участков (66:41:0307061:3) относится к охраняемым природным территориям. В связи с этим перед подготовкой градостроительной документации будет неизбежен пересмотр действующих муниципальных правовых актов.

Большая часть земель на территории потенциальной застройки находится в собственности Свердловской области, администрации Екатеринбурга и екатеринбургского лесничества. В том числе, региональной власти принадлежит территория, отведенная компании ЛСР под жилищную застройку.

В частном владении находятся лишь несколько сотен участков в садовых товариществах «Упрлеспром», «Зеленый остров», «Полиграфист», «Уралдомнаремонт» и некоторых других. Несмотря на значительную площадь (в общей сложности порядка 600 тысяч квадратных метров), их выкуп не станет для бюджета чрезмерно тяжелым бременем. Кадастровая стоимость участков не превышает 50 рублей за квадратный метр.

Рыночная стоимость земли в перечисленных садовых товариществах также весьма скромная. Самый дорогой из выставленных «Уральской палатой недвижимости» лотов в них — участок площадью 7 соток с расположенным на нем деревянным домом. Его цена — 1,6 миллионов рублей (2,2 тысячи рублей за квадратный метр участка). Исходя из этой цифры можно предположить, что выкуп всех садовых товариществ обойдется бюджету ориентировочно в 1,2-1,3 миллиарда рублей.

Таким образом, затраты на выкуп земли в районе ВИЗ-Правобережный могут оказаться ниже, чем аналогичные затраты на размещение городка вблизи Екатеринбург-ЭКСПО.

Состояние земель и инфраструктура

В стоимость объектов Универсиады будут включены и затраты на их благоустройство. Большинство арендуемых «Синарой» землеотводов находятся на территории болота, которое на картах называется «Карасье». Фотокорреспондент «URA.RU» побывал на будущих стройплощадках и выяснил, что часть из них по сей день представляет из себя заросшие, труднопроходимые пустыри, пересеченные водными преградами. И лишь на землях вблизи главного корпуса «Екатеринбург-ЭКСПО» рабочие начали отсыпать дороги.

На части альтернативной площадки в микрорайоне «ВИЗ-Правобережный» можно увидеть классический дачно-деревенский пейзаж с дорогами, многочисленными деревянными домиками и пожарными водоемами на живописном берегу пруда. Но часть территории находится под довольно развитой городской застройкой. Объем работ по подготовке этих землеотводов будет ниже.

Как будет происходить выкуп земли

Район «Екатеринбург-ЭКСПО»

Как пояснил «URA.RU» эксперт в земельном и градостроительном законодательстве, монетизировать высокую кадастровую стоимость земли застройщик (с большой долей вероятности, это будет сама «Синара») может, только если он построит спортивные объекты за свой счет.

Ожидается, что практически все построенные инвесторами спортивные объекты отойдут государству. Именно по этому пути пошли организаторы олимпийских игр в Сочи, выкупив у олигархов возведенные ими для проведения мероприятия здания.

Как пояснил «URA.RU» высокопоставленный представитель свердловской власти, правительство РФ настаивает именно на сочинском варианте финансирования Универсиады-2023. «Уже прошли первые переговоры свердловского минфина с российским вице-премьером Татьяной Голиковой. Голикова настаивала, чтобы свердловские ФПГ уже начинали строить спортивные объекты за свои деньги, ожидая дальнейших компенсаций. Иначе времени на качественную подготовку к играм может не хватить. Свердловчане выступили против этой схемы. К единому мнению стороны пока не пришли».

Статья 281 Гражданского кодекса говорит, что при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость землеотвода и находящейся на нем недвижимости, понесенные застройщиками затраты, а также упущенные ими выгоды. Теоретически рыночная цена земли может быть установлена ниже кадастровой, но на практике этого в Сочи не происходило.

Район «ВИЗ-Правобережный»

Как пояснил «URA.RU» управляющий партнер юридической фирмы «Юрлига» Иван Волков, уполномоченный орган должен уведомить владельцев садовых участков на «ВИЗе-Правобережном» не менее, чем за год до их выкупа для государственных нужд. За это время должна быть подобрана и аккредитована компания, которая займется определением рыночной стоимости участков. Именно она назовет сумму компенсаций, которая будет предложена каждому собственнику.

Если кто-то из собственников не согласится с предложенной ему выкупной суммой, то стороны начнут переговоры, в ходе которых постараются прийти к консенсусу. Если переговоры не дадут результата, то стороны продолжат спор в суде.

«Дело будет только во времени и сумме компенсации, — считает Волков. — Но есть и другой путь. Можно принять федеральный закон, который позволяет изымать собственность, как в ходе подготовки Олимпиады в Сочи. Не исключаю, что у руководства Свердловской области хватит лоббистских возможностей добиться принятия аналогичного закона для Екатеринбурга».

Все ждут вердикта губернатора

Большинство экспертов, к которым обратился корреспондент «URA.RU» воздержались от комментариев по вопросу, какой из двух вариантов размещения Универсиады будет более выгоден для Екатеринбурга и горожан. Взяли паузу и представители власти. В частности, спикер думы Екатеринбурга Игорь Володин пояснил: «Оба варианта неплохие. Давайте дождемся, какое решение примет губернатор и будем отталкиваться от него».

«Главное сейчас — чтобы ответственные лица приняли окончательное решение, где располагаться площадке под Универсиаду. Это решаем не мы. ЛСР готова принимать участие в проекте на любой площадке. Одним из главных факторов станет скорость строительства, а мы может строить не только качественно, но и быстро. Думаю, что застройщиков будет много, работы всем хватит», — подчеркнул руководитель «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий.

Независимые урбанисты склоняются к варианту со строительством городка Универсиады на «Екатеринбург-ЭКСПО». В частности, Дмитрий Москвин в разговоре с «URA.RU» подчеркнул, что городская высотная застройка планомерно развивается вдоль Кольцовского тракта и решение о размещении в этом направлении спортивных объектов ускорит данный процесс.

Вариант с размещением городка на ВИЗе-правобережном Москвин считает менее удачным: «Этот район более подходит для малоэтажной застройки, отдыха и природных видов. Те эскизы, которые я видел, меня не впечатлили. Они в конечном счете сводятся к обычным бетонным высоткам».

Представители группы компаний «Синара» подготовили комментарий для «URA.RU», но по техническим причинам его текст не попал в редакцию. Мы опубликуем комментарий «Синары» в ближайшее время.