Что будет с рынком жилья при дорогой ипотеке

Правительство использует льготную ипотеку, чтобы предотвратить обрушение спроса на квартиры в новостройках и банкротство строительных компаний. Эксперты называют ипотечные программы с госучастием главным инструментом поддержки стройотрасли в условиях санкций. По их словам, на рынке недвижимости мало покупателей, которые не нуждались бы в ипотеке, поэтому премьер-министр Михаил Мишустин подает четкие сигналы о сохранении льгот. Однако продать и купить вторичку теперь станет сложнее.

Что случилось с ипотекой?

После того как Центробанк России резко повысил ключевую ставку до 20%, российские банки подняли ставки по всем кредитам, включая ипотечные, теперь они варьируются в диапазоне от 19% до 23%. Россиянам, которые уже взяли ипотеку с фиксированной ставкой, власть гарантировала ее сохранение на прежнем уровне. По словам пресс-секретаря президента РФ Дмитрия Пескова, решение о неизменности ставок по уже выданным кредитам принял глава государства.

Подорожали заемные средства не только для людей, но и для застройщиков. Курирующий стройотрасль вице-премьер Марат Хуснуллин назвал сложившуюся ситуацию серьезным риском для жилищного строительства. «Банки фактически установили заградительные ставки по финансированию», — сказал он на заседании правительственной комиссии по региональному развитию, пообещав принять меры для поддержки ипотеки. Ранее Мишустин объявил о запуске льготной ипотеки для работников IT-отрасли, она дополнит семейную, военную и дальневосточную, а также ипотеку для ИЖС. Все эти программы государство субсидирует за счет бюджетных денег, поэтому ставка по ним в разы ниже среднерыночной.

Кто еще получит льготы?

Если заемщик не попадает ни в одну из льготных категорий граждан, то он может воспользоваться общей программой льготной ипотеки на новостройки, которую до введения санкций и повышения ключевой ставки ЦБ выдавали под 7% годовых с ограничением суммы кредита в 3 млн рублей. Только ставка по таким кредитам вырастет, предупредила URA.RU завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина. «Льготную ипотеку будут пересматривать. Раз ставка ЦБ повышена до 20%, то разница слишком велика», — сказала она.

Окончательное решение властями пока не принято. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил о том, что обсуждается повышение ставки по льготной ипотеке в диапазоне от 10% до 12%. Заместитель Аксакова по комитету депутат Константин Бахарев сообщил URA.RU, что обсуждение этого вопроса с представителями правительства и ЦБ состоится 9 марта, а до этого точное значение ставки будет неизвестно. «На заседании комитета [по финансовому рынку] будет обсуждаться второй пакет антикризисных законов, в том числе льготные программы кредитования. Пока окончательное решение не принято, считаю неправильным называть значение ставки», — сказал Бахарев.

Даже если ставка по льготной ипотеке вырастет до 12%, она все равно будет пользоваться спросом, считает Елена Иванкина. «Других вариантов просто не осталось. Обычная ипотека схлопывается, в ближайшее время ипотечные кредиты, за исключением льготных, никто не будет брать, единичные случаи. Это означает, что рынок вторичной недвижимости встанет, но прогнозировать пока очень сложно», — отметила эксперт. Вырастет ли максимальная сумма кредита по обновленной льготной ипотеке до 9 марта тоже будет неизвестно.

Как купить квартиру без кредита?

Во время валютной паники в начале марта россияне унесли из банков рекордные 1,4 трлн рублей наличными и часть этих денег вполне может оказаться на рынке недвижимости, считает петербургский риелтор Алексей Силантьев. «Двадцать лет назад ипотеки в России не было, а рынок тем не менее был. Сейчас это называется встречными или альтернативными сделками, когда люди за один раз продают старую и покупают новую квартиру, обычно с доплатой. Поиск подходящих покупателей и продавцов в таких случаях — очень трудоемкое занятие для агентов, не все это умеют, много на этом не заработаешь, но в принципе можно обойтись и без кредитов», — объяснил эксперт.

Что будет с ценами?

Несмотря на ожидаемый разгон инфляции в России из-за роста курса валюты, цены на квартиры скорее всего останутся на прежнем уровне, а от некоторых продавцов можно ждать скидок, полагает Силантьев. «До последних событий ожидалась коррекция цен на квартиры, рынок был перегрет, в том числе, из-за льготной ипотеки. Через полгода или год людям, которые не могут долго ждать покупателей, придется сделать скидки. Это должники, к которым в дверь стучатся судебные приставы, или люди с назревшими семейными обстоятельствами», — сказал он.

Хотя Мишустин подал четкий сигнал о намерении поддержать застройщиков обновленной программой льготной ипотеки, скудный спрос на вторичном рынке не даст новостройкам сильно подорожать. «Цены на вторичном и первичном рынке связаны. Иногда случаются разрывы между готовым жильем и новостройками, но обычно ненадолго, покупатели быстро переориентируются. Не может быть такого, чтобы жилье в строящемся доме долго стоило значительно дороже похожей, но уже готовой квартиры», — заключил Силантьев.