Как новая ипотека от правительства изменит рынок жилья в России

Запуск в России гибридной ипотеки по решению премьер-министра Михаила Мишустина позволит строительной отрасли сохранить темпы даже в условиях падения спроса. Об этом URA.RU заявила завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина. По ее словам, новая разновидность кредита расширит возможности покупателей жилья, но цены на квартиры продолжат расти.

— В России появилась новая разновидность ипотечного кредита. Это комбинация льготной ипотеки на новостройки с обычной, которая выдается по рыночным ставкам. Благодаря этому в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти максимальная сумма кредита выросла до 30 млн рублей, а в остальных регионах — до 15 млн. Зачем правительство приняло такое решение?

— Чтобы поддержать строительную отрасль, поскольку цены на квартиры в 2020—2021 годах и так безумно выросли, а после резкого повышения ключевой ставки Центробанка и ставок по ипотеке люди не могли себе позволить покупку.

Ставка ЦБ 20%, которая была в марте, плюс еще несколько процентов со стороны банков вместе давали запретительный уровень ставок по ипотеке. Это означает переплату за квартиру в несколько раз, если брать на долгий срок.

После снижения ключевой ставки до 14% банки предлагают ипотеку по 15-16%, это тоже высокий уровень. Средняя ставка по гибридной ипотеке существенно ниже, а значит жилищный кредит становится доступнее, и повысится спрос.

— Не кажется ли вам, что брать ипотеку на такую большую сумму как 15 млн рублей, а тем более 30 млн рублей, это довольно опасно?

— Ипотека — это рисковое предприятие. Не знаю каким богам надо молиться, чтобы у вас в течение 15-20 лет подряд сохранялся стабильно высокий заработок. Сейчас зарплаты и занятость, например, в сфере торговли импортными товарами, упали, есть проблемы и у людей других профессий. Поэтому принимая решение взять ипотеку, нужно его как следует взвесить.

Но в то же время есть специальные предложения от крупных застройщиков, которые готовы субсидировать ставку по ипотеке для своих клиентов. Также правительство запустило несколько разных по условиям программ льготной ипотеки. Это льготная ипотека на новостройки по ставке, которая недавно была снижена с 12% до 9%, и максимальной суммой кредита 6 млн либо 12 млн рублей в зависимости от региона, сельская ипотека под 3% годовых на дома и квартиры, дальневосточная под 2%, а также ипотека с господдержкой для семей с детьми под 6%. Кроме того, недавно появилась ипотека для сотрудников IT-отрасли от 5%, которая нужна, чтобы удержать «золотые» мозги в нашей стране.

— Почему премьер Мишустин в рамках поддержки строительной отрасли делает ставку на ипотеку?

— Без ипотеки купить квартиру мог бы себе позволить в лучшем случае один из десяти человек. Было бы невозможно обеспечить темпы строительства, которые мы наблюдаем все последние годы. Столько не строили бы, потому что люди не смогли бы купить.

А сама по себе строительная отрасль — это огромная экономическая сила и мощнейшее лобби в стране. Хотя сама стройка занимает не такую большую долю в ВВП России, но вместе со смежными областями — от стройматериалов до электрики — ее значение колоссально. Поэтому государство заинтересовано в том, чтобы стимулировать спрос через повышение доступности ипотеки.

— Не приведет ли снижение ставок по ипотеке к дальнейшему росту цен на квартиры?

— Дешеветь квартиры не будут, предпосылок для этого нет. Вообще, что касается причин роста или падения цен, то это не такой простой вопрос, как может показаться. Мнения о том, что цены растут из-за снижения ставок по ипотеке, то есть повышения ее доступности, я не разделяю. Я считаю главной причиной девальвацию рубля. После событий в Крыму рубль ослаб к доллару и цены на квартиры выросли, поскольку строительная техника, часть стройматериалов, материалы отделки — это импортные товары. Затем с 2015 по 2019 год цены падали.

В 2020 году началась пандемия, доллар снова вырос, мигранты уехали — начались проблемы с рабочей силой, стройматериалы по всему миру подорожали. Тогда люди стали «перекладывать» сбережения из долларов в квартиры, чтобы сохранить их. В результате такого спроса цены выросли к концу 2021 года на 39%, и это ужасно. Но ничего поделать с этим нельзя, кроме того, что строить в разы больше, начать самим выпускать строительную технику и все стройматериалы.

— Сейчас курс рубля стабилизировался, почему цены на новостройки продолжают расти?

— Сейчас у нас курс доллара на уровне 2020 года, но импорт подорожал не из-за курса, а из-за проблем с логистикой и остальных последствий санкций. Ожидается индексация зарплаты для бюджетников, наверняка вырастут доходы у военных, предприниматели тоже будут стараться повысить свои доходы, так что часть населения сможет позволить себе приобрести квартиру в ипотеку. Значит, спрос будет.

Думаю, что новостройки в этом году подорожают на уровень инфляции, но конкретные цифры мы увидим ближе к зиме. Вторичный рынок всегда следует за первичным, так что и там цены тоже вырастут.

В перспективе наша страна будет переходить на другие торговые связи, многое закупать в Китае. Китайцы уже заявили, что их уровень отделочных материалов таков, что Россия будет приятно потрясена. Какой будет ценовая политика предсказать сложно, но снижение цен произойдет вряд ли.