Екатеринбургский девелопер решит задачи государственной важности

Несмотря на непростую ситуацию в экономике, екатеринбургский девелопер в 2023 году запустит сразу несколько амбициозных проектов. Компания PRINZIP, которая раньше занималась исключительно строительством жилья, зайдет в принципиально новые для себя сегменты и будет решать задачи государственной важности. О том, какие именно, ее руководитель Геннадий Черных рассказал корреспонденту URA.RU.

— На фоне ажиотажных 2020 и 2021 годов многие застройщики были недовольны результатами 2022-го, а вы как их оцениваете?

— Хорошо, но год был непростым. Был хороший объем ввода — мы перешагнули за 100 тысяч квадратных метров, но по продажам результаты были скромнее, чем в предыдущие 2021 и 2020 годы. Вместе с тем появилась возможность разобраться в собственных ошибках, сделать необходимые выводы, чтобы в 2023 год войти уже с исправленными проектами.

— О каких ошибках вы говорите?

— В продукте. Мы стали еще более внимательно им заниматься и пошли в новые направления недвижимости. Общая ситуация в мире нас к этому подтолкнула.

— О каких новых направлениях речь?

— В начале третьего квартала мы выйдем на строительство офисного центра класса А (элит-класс — прим. ред.) в Парковом квартале. Это будет большое здание — площадью 25 тысяч квадратных метров — с очень красивой, строгой архитектурой, оно будет напоминать человека в мундире. Там будут все необходимые бизнесу услуги и новые опции.

Многие нам говорят, что ситуация сейчас не располагает к строительству такого центра, иностранные компании ушли, площади пустуют…. Но мы сознательно на это идем. Уверен, что к тому моменту, когда офисный центр будет достроен, уже сформируется дефицит площадей. К тому же, мы делаем там очень непривычные для большинства бизнес-центров вещи. Например, там будет особая категория надежности по энергоснабжению: будут два независимых источника питания, плюс дополнительный дизельный генератор. Есть бизнес, у которого существует такой запрос.

— А еще можно будет эвакуировать на Урал предприятия…

— Абсолютно правильно. Если вспомнить историю, то в 1941 году к нам на Урал было перенесено более 50% крупных и средних промпредприятий из европейской части Советского Союза, сюда переехали более 700 тысяч квалифицированных работников. И Урал был выбран неслучайно. Это очень безопасная точка, имеющая потенциал развития. Мы не исключаем такого сценария завтра, возможно, крупным компаниям понадобится дублирующий центр управления на Урале.

— Чем еще будете удивлять в 2023-ем?

— Мы будем строить большой индустриальный парк в районе аэропорта Кольцово. Под первую очередь парка отведена территория более 100 га, в ближайшее время планируем выход на стройплощадку. Это будет такой формат light industrial — для средних и мелких производств, прежде всего местных. В изменившейся ситуации потребность в новом бизнесе стала очевидна: на уровне государства все понимают, что опираться только на внешние поставки нельзя, ты становишься слишком зависимым. Интерес к нашему проекту есть, с двумя резидентами мы уже договорились.

Также в этом году мы начнем строить доходный дом высокого класса на улице Народной Воли, рядом с центром Neboplaza, где располагается IT-кластер Сбербанка на 1700 сотрудников. Это будут апартаменты для дорогих специалистов, переезжающих в Екатеринбург. И им нужно будет где-то комфортно размещаться. Это очень достойный проект, на мой взгляд, самого высокого уровня в Екатеринбурге. Внешне он будет напоминать Ленина, 8, только еще изысканнее и более камерный.

— Хотелось бы поговорить о жилой недвижимости. У вас была долгая пауза: в последние годы вы завершали предыдущие проекты, но не запускали новых. А 2023 год — удачное время для этого?

— Да, помимо продолжения уже существующих проектов, мы проектируем несколько новых. Одна из площадок — на Вторчермете, рядом с парком Чкалова. Мы там никогда не работали. Раньше это были выселки, окраина, а сейчас все изменилось: есть вся необходимая инфраструктура, школы, садики. Там хорошая транспортная доступность, в принципе и от центра недалеко…

— То есть PRINZIP уходит в эконом-класс?

— Точно нет, это будет жилье комфорт-класса, но при этом квартиры там будут более компактные, потому что все-таки мы должны учитывать, что рядом строится, с кем мы будем конкурировать, какая там потребность у людей. Но это будут не студии 18 квадратов — я не верю, что в таких можно комфортно жить с семьей. Я верю в такой формат, например, для студентов. Как раз над таким проектом мы сейчас работаем. Раньше это называлось общежитие — сейчас это коливинг. Мы продумываем такой формат современного общежития для студентов на одном из участков рядом с центром.

— PRINZIP знают из-за его красивой архитектуры. В проектах 2023 года это удастся сохранить? Или экономические обстоятельства диктуют новые правила, и пришло время удешевлять проекты?

— К сожалению, экономические обстоятельства могут сложиться так, что для выживания девелоперам действительно придется удешевлять проекты, но у нас пока такого точно нет. У нас нет тиражируемых решений, каждый проект индивидуален, в каждом мы стараемся найти новый архитектурный образ.

Например, сейчас перед нами стоит задача сделать проект, который станет образом для подражания, как это было 10 лет назад с «Малевичем». Я говорю о «Шарташ-парке» на Блюхера, который мы через три-четыре месяца выведем в продажу. Он чем-то похож на «Малевич» — там три башни разных цветов. Но там будет интересное решение по внутренним планировкам, мы добавим очень полезный функционал для ежедневного пользования жильцов — такого пока ни у кого нет. Не могу пока раскрыть, что это будет, но если это получиться, то я думаю, что это будет примерно такая же история, как с лапомойками. В 2011 году я их придумал для «Малевича», а сейчас это есть практически во всех проектах. Думаю, что у нашего нового решения примерно такой же потенциал.

Еще из интересного — дом комфорт-класса в переулке Встречном. Там будет дом в 26 этажей с интересной архитектурой. Также в этом году будет шестой «Малевич»: не так давно мы приобрели соседнюю площадку — раньше это была производственная зона. Это будет очень интересная работа. Можно было бы просто сделать дом в новом цвете, но мы хотим сделать эволюцию «Малевича», чтобы все видели, что он подрос не в высоту, а в качестве. Наконец, самый интересный проект этого года лично для меня — это клубный дом на 15 квартир на улице Клары Цеткин. Но жилье там не будет продаваться.

— Это как?

— Квартиры не будут продаваться на открытом рынке. Нельзя будет просто прийти с деньгами и купить там жилье. Это скорее история про сообщество, которое само будет принимать решение, кому там жить. Мы хотим взять лучшее из того, что существует, и еще улучшить. Пока такого нет ни у нас, ни в Москве. Это будет эволюция самого дорогого жилья в Екатеринбурге: допустим, вы живете в «Тихвине», у вас все есть, но вы хотите чего-то еще.

Мы выбрали уникальную локацию — единственную площадку в Харитоновском парке, где можно реализовать объект с выходом в парк. Это будет очень сложная работа, вызов для архитекторов, потому что там кругом памятники, рядом сложившаяся жилая застройка. Также рядом располагается Храм в честь Вознесения Господня — один из старейших храмов города, и это обязывает быть осторожным в выборе вариантов. Сейчас у нас есть два противоположных подхода: можно поставить хорошо дополняющую современную архитектуру, а можно сделать здание в стиле ансамбля Харитонова.

— У вас еще был участок на Визе Правобережном, какова его судьба?

— Туда зашел наш партнер — компания «Унистрой» из Казани. Это один из сильнейших федеральных игроков, мы долго с ними общались, ездили в Казань, смотрели их объекты. Они очень достойные с точки зрения качества строительства, управления.

— После истории, когда вы через суд добились отмены нормы ПЗЗ, обязывающей застройщиков согласовывать архитектуру ЖК с администрацией, вы ассоциируетесь в профессиональном кругу с героем романа Айн Рэнд «Источник». Он тоже отстаивал свою уникальную архитектуру, но общество ее не принимало. С вашими новыми проектами проблем не будет?

— Если честно, мне кажется, сравнение не совсем точное, я ведь не архитектор. И на тот момент это был разговор даже не про архитектуру. Нам сказали, что мы неправильно поставили газовую котельную, и на этом основании мы не прошли согласование. То есть это был беспредел, опирающийся на конкретную норму, и когда мы разобрались, то поняли, что эта норма для Екатеринбурга не применима, происходит злоупотребление. Суд нас поддержал.

Что касается архитектуры, то мы всегда были за хорошую архитектуру. Но важно, чтобы архитектура не зависела от мнения одного конкретного человека, чтобы все требования к зданиям были четко прописаны: из каких материалов надо делать фасады первых этажей, как должны выглядеть входные группы… Администрация все это скорректировала, и с сентября норма снова будет работать во благо горожан.

— В последнее время много говорят про зеленые ГОСТы, в новых проектах вы будете их внедрять?

— На мой взгляд, это лоббирование определенных решений. Энергосбережением действительно надо заниматься, это нормальный процесс, и любой рациональный хозяин в этом заинтересован, потому что кроме цены квадратного метра, я думаю, в ближайшем будущем будут продаваться как аргумент и низкие эксплуатационные расходы.

— Еще один тренд — цифровизация. Я знаю, что вы в своей работе пользуетесь искусственным интеллектом, который анализирует рынок и позволяет не ошибиться с нишей, локацией. Как работает эта система?

— Эта система называется «Объектив». Мы получили к ней доступ еще на этапе тестирования, попробовали и остались довольны. Это самая точная на сегодняшний день система, там аккумулируется информация о продажах по всей России, это открытые и закрытые данные из нескольких тысяч источников. Все эти данные система анализирует и представляет в виде наглядных графиков и отчетов — это дает возможность гораздо быстрее принимать правильные управленческие решения.

Искусственный интеллект помогает не только нам — им может воспользоваться любой участник рынка. К примеру, сейчас система показывает, что за три месяца средняя стоимость квартир в Екатеринбурге составила 118 тысяч рублей, за три месяца было продано 7300 квартир. Мы видим, что накопился достаточно большой склад непроданного жилья, и мы готовимся к давлению со стороны непроданные объектов недвижимости.

— Если давление достигнет критической точки, застройщики вынуждены будут снизить стоимость?

— Возможно. Это первое правило бизнеса: в сложной ситуации первым делом распродай склад, ведь это всегда пассив, который требует затрат на обслуживание.

— Когда застройщики начнут распродавать склад?

— Не знаю, никто не знает.

— Все ваши проекты излучают личные амбиции одного человека. А какая ваша самая амбициозная мечта как девелопера?

— Я могу говорить про ближайшую перспективу. Мне хочется детально разобраться в строительстве промышленной недвижимости и научиться прогнозировать спрос на нее. На сегодняшний день такие компетенции мало у кого есть. Это будет польза и для города, и для нас — мы вместе получим большой потенциал для развития.