Как спасти от разрушения старинные особняки Екатеринбурга

Работа по «оживлению» ветхих памятников архитектуры, которая небезосновательно считается сложной и дорогостоящей, на самом деле вполне может быть выгодной для девелоперов. Именно застройщики способны спасти старинные особняки от разрушения и превратить Екатеринбург, празднующий в этом году 300 лет, в столицу исторического туризма.

До недавнего времени работа по сохранению истории города велась эпизодически, однако ситуация меняется. Для того, чтобы не только сохранить, но и дать вторую жизнь усадьбам и особнякам Екатеринбурга, необходимо решить целый ряд проблем, уверены в «Деловом доме на Архиерейской» (ДДА) — холдинге, который имеет уникальный опыт и более 15 лет занимается восстановлением объектов культурного наследия (ОКН).

Что с ОКН?

Согласно единому государственному реестру объектов культурного наследия, в столице Урала — более 800 архитектурных памятников. При этом точной информации об их состоянии нет. По данным некоммерческого проекта «Что там с ОКН?» представители которого визуально оценили состояние зданий, 38 объектов уже превратились в руины, 117 имеют какие-либо дефекты. Состояние более 370 оценивается как удовлетворительное.

При этом масштабная последовательная работа по восстановлению усадеб в городе только началась. Отдельные девелоперы берут на реконструкцию те здания, которые интересны им в связи с другими их коммерческими проектами. Например, «Форум-групп» дал вторую жизнь 100-летней «Мельнице Борчанинова — Первушина» — она стала частью нового жилого квартала «Мельница». А «УГМК-Застройщик» отреставрировал здание бывшей производственной лаборатории при Симановской мельнице мукомольного завода — там разместили детский развивающий центр для жителей нового ЖК «Макаровский».

Системно реконструкцией зданий как одним из основных направлений деятельности занимается «Деловой дом на Архиерейской». Он уже восстановил «Дом Бухонина» на 8 Марта, 24 (там разместилось минкультуры Свердловской области), историческое здание духовного ведомства Екатеринбургской епархии на Чапаева 14/5 (теперь здесь располагаются офисы).

В этом году девелопер выводит на рынок еще несколько объектов. Среди них «Усадьба ротмистра Переяславцева» на Карла Либкнехта, 3 (там может появиться первый в городе ЗАГС, расположенный в историческом здании), а также жилой дом на Сакко и Ванцетти, 69 (приспособят под предприятие общественного питания). Последний — один из самых сложных для реконструкции объектов, поскольку построен из дерева и содержит элементы зодчества, пояснила URA.RU заместитель генерального директора по управлению недвижимостью ДДА Ольга Томаткина.

В следующем году, по словам представителя девелопера, город получит обновленную «Усадьбу Симанова» на Попова, 4. В ближайших планах компании — подарить Екатеринбургу больше десятка ревитализированных зданий. Объем вложений в проекты оценивается минимум в 3,5 млрд рублей.

«Когда девелопер реконструирует объект культурного наследия, это не отложенный социальный эффект, это эффект мгновенный. Во-первых, когда у объекта культурного наследия появляется хозяин, он уже под присмотром, он не стареет, его не затопит, он не сгорит… Во-вторых, мы понимаем, что он не умрет, ведь через два-три года он будет реконструирован и обретет узнаваемый исторический облик. Более того, если там разместят какое-то общественное предприятие, то у любого горожанина будет возможность прийти туда и соприкоснуться с историей», — прокомментировала Томаткина.

Бизнес или социальная нагрузка?

По словам генерального директора ДДА Эльвиры Черепановой, для бизнеса история с реконструкцией ОКН при грамотном подходе может быть рентабельной. «Безусловно, берясь за реставрацию не стоит ожидать быстрой окупаемости проекта, но мы в первую очередь делаем социальную работу по сохранению таких объектов. История города должна получать вторую жизнь», — отметила Черепанова.

По словам экспертов, срок возвращения инвестиций всегда большой — минимум 10 лет. Кроме того, в каждом случае бизнес должен закладывать запас времени на решение бюрократических вопросов, которые неизбежно возникают при восстановлении таких сложных объектов.

Томаткина отмечает, что, если сделать условия работы более понятными для девелоперов, они смогут эффективнее и быстрее реализовывать реконструкцию старинных зданий. «Хотелось бы все-таки, чтобы власть брала на себя функцию подготовки ОКН к передаче новому собственнику. Тогда у бизнеса, который заходит в эти реставрации, будет прозрачный и понятный механизм оценки рисков», — прокомментировала Томаткина.

Как объясняет эксперт, сейчас из реестра ОКН и прилагаемых к нему документов не всегда можно получить полную информацию о состоянии объекта. Уточнения происходят уже на этапе, когда на объект заходит девелопер и проводит дополнительную экспертизу. К этому моменту изменить предмет охраны уже становится очень сложно из-за бюрократических процедур (необходимости проведения общественных слушаний на уровне города и области). Соответственно, реализация проекта рискует оказаться невозможной.

С экспертом согласна и журналист, исследователь, преподаватель УрФУ и член рабочей группы Общественной палаты Екатеринбурга по наследию Ольга Павлова. По ее словам, самое важное — предоставить бизнесу прозрачные правила игры и гарантировать их соблюдение.

«Бизнес приходит на понятные условия, на системную работу. Если работа с ОКН — не благотворительность, если это долгосрочная аренда, условия должны быть очень выгодными для предпринимателей. Цель бизнеса — бизнес. Цель города — не потерять лицо и собственность. Цели города, очевидно, значимей», — добавила Павлова.

Опыт, который можно будет масштабировать на другие регионы

Один из первых на Урале кейсов по сотрудничеству государства и бизнеса в сфере сохранения ОКН — это «Гостиница «Исеть». Для ее комплексной реставрации свердловское правительство и ДДА сейчас создают совместное предприятие. Власти должны внести вклад в виде здания, а инвестор — в виде денег в его реконструкцию.

Планируется, что соглашение будет подписано до конца сентября. В компании рассчитывают, что тесное сотрудничество с властями позволит сделать механизм реставрации ОКН более эффективным и приведет к сокращению сроков реализации проекта.

Кроме того, девелопер надеется, что власти подключат его к законотворческой деятельности — участию в инициативных группах. Если опыт такого совместного предприятия окажется успешным, его могут распространить на всю страну.