Тюменский рынок недвижимости-2023: на грани перегрева

Перепады, которые демонстрировал в 2023 году рынок недвижимости Тюмени, ставили в тупик даже опытных аналитиков. Не удивительно: в регион переезжают жить из соседних областей и из-за рубежа, жители районов сплошным потоком перебираются в областной центр, да и сами горожане ищут для себя больший комфорт. Плюс инфляция, курсы валют и изменения в жилищной политике правительства страны. Логично, что в течение всего года цены во всех сегментах рынка недвижимости продолжали расти.

Но кроме изменения цен в мире тюменской недвижимости в течение года происходили и другие значимые события. Корреспондент URA.RU проанализировал все изменения, которые произошли в течение 12 месяцев и составил общую картину уходящего года.

Январь и февраль. «Режим ожидания»

В начале года рынок недвижимости Тюмени находится в привычном для сезона режиме ожидания. Необычных прогнозов на год нет: говорят о стандартном росте цен и возможных изменениях ипотечных программ.

В феврале происходят первые необычные для Тюмени явление: впервые за последние 6 лет самым покупаемым жильем становятся «двушки», обогнав однокомнатные квартиры на 2%. В то же время, вторичный рынок дает людям шанс приобрести недорогое жилье.

«Пpивлeкaтeльными для пpиoбpeтeния в феврале были квapтиpы, кoтopыe хозяевам нужно было срочно продать. Все бoялись дaльнeйшeгo cнижeния цeн на втopичную нeдвижимocть. Поэтому срочно продавали с диcкoнтом дo 20—25%», — рассказал URA.RU директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Март — май. «Загородные страсти»

В марте Минстрой последовательно объявляет о нескольких новинках в сегменте загородной недвижимости. Сначала упрощают условия получения ипотеки на ИЖС, следом коттеджи и дома попадают в несколько льготных ипотечных программ. В апреле наступает настоящий бум спроса на загородное жилье — после того, как для строительства по ипотеке разрешили привлекать подрядчика. К концу мая ипотека на ИЖС составляет уже около 55% от общего спроса.

«Цены в этом сегменте все еще ощутимо ниже, чем в городском секторе рынка. Многие застройщики подогнали свои проекты под условия льготных ипотечных программ. Вместе с введенными послаблениями это объясняет, почему тюменцев потянуло за город», — прокомментировала URA.RU ситуацию президент ассоциации риэлторов Тюменской области Светлана Бабушкина.

Июнь. «Первая волна ажиотажа»

В первый месяц лета финансовые аналитики начинают шептаться о возможном скором повышении Центробанком ключевой ставки. Это подстегивает интерес тюменцев к жилью: люди пытаются успеть приобрести недвижимость, пока ставки банков не поползли вверх. К концу месяца количество сделок увеличивается на 12%, а выручка агентств недвижимости вырастает в среднем на 7-9%.

«Покупатели искали квартиры с дисконтом, но их было немного. Делать скидки никто не хотел. Плюс начались разговоры о скором повышении учетной ставки. Это спровоцировало наплыв потенциальных покупателей», — рассказали URA.RU в аналитическом отделе агентства недвижимости «Этажи».

Июль и август. «Квартирная горячка»

Летом рынок начинает знобить. Центробанк поднимает учетную ставку сначала на 0,5, а затем — еще на 2,5 пункта. В этот период интерес тюменцев постепенно смещается в сторону вторичного жилья: спрос в этом сегменте взлетает почти на треть, а количество сделок — на 11% относительно июня. На рынке начинает укрепляться понятие «Новая вторичка».

«Это квартиры, которое продают сразу после ввода в эксплуатацию. Никто в этих квартирах не жил, а покупатель просто хочет окупить свои расходы по ипотеке», — рассказала URA.RU президент объединения риэлторов Тюменской области Светлана Бабушкина.

Изменения ключевой ставки постепенно доходят до банков — крупнейшие финансовые структуры объявляют, что скоро тоже повысят проценты по ипотеке. Но обещают сохранить ранее одобренные ипотеки в прежних параметрах в среднем до середины сентября. Новая волна повышенного спроса приводит к повышению средней цены квадратного метра в среднем на 7-9%.

Сентябрь. «Земельный дефицит»

В начале осени впервые за долгие годы на рынке тюменской недвижимости звучит слово «Дефицит». Громче всего риэлторы заявляют о нехватке земли под индивидуальное строительство.

«К осени уже почти не осталось больших земельных участков, которые покупают и нарезают на отдельные наделы. Соответственно и этих наделов новых на рынок почти не выходило. А спрос меньше не становился, он рос начиная с апреля этого года», — пояснила URA.RU президент объединения риэлторов Тюменской области Светлана Бабушкина.

Цены на участки в сентябре растут в среднем на 15%. В черте города стоимость сотки приближается к миллиону, а в целевых районах индивидуальной застройки среднее значение переваливает за 500 тысяч рублей.

Октябрь. «Последние шансы»

После спада третьей волны наступает небольшое затишье — рынок ждет новых решений Центробанка, а риэлторы пожинают плоды августовского бума. В середине октября начинается новый ажиотаж — за квартирами приходят те, кто ищет срочное встречное предложение после продажи своего жилья.

Ноябрь и декабрь. «Похолодание и заморозки»

В ноябре начинается охлаждения рынка. Спрос на первичное жилье снижается на 7%, а на вторичную недвижимость — на 10%.К декабрю об охлаждении рынка начинают говорить даже застройщики. В девелоперских компаниях отмечают существенное снижение спроса.

«В октябре и ноябре зафиксировано заметное снижение объемов выдачи льготной ипотеки. Рынок находится в ожидании изменения подхода к жилищному кредитованию. В правительстве и в отрасли пришли к пониманию, что льготы должны быть адресными. Но какие это будут адреса, пока так никто и не знает», — поделился мыслями с URA.RU руководитель подразделения управления продажами девелоперской компании «Брусника» Иван Соболев.

Итог. «Портрет рынка»

По итогам года объем ипотечного кредитования в Тюмени за год вырос на 27%. К концу 2023 года основная доля рынка — вторичное жилье, его продажи составляют 43% от общего объема. 27% занимает загородное жилье, а на долю новостроек приходится всего 20%.

Озвучивать прогнозы на 2024 год риэлторы и застройщики отказываются. По их мнению, рынок как никогда зависит от решений Минстроя и Центробанка — значит, охлаждение может перейти как в оттепель, так и в полные заморозки.