Инвестиции «под снос»: как не прогореть, покупая землю в Тюмени

В Тюменской области в настоящий момент на продажу выставлено 8,6 тысяч земельных участков. Такие данные приводит на официальном сайте агентство недвижимости «Этажи». Основной объем земель продают в пригородах Тюмени. На саму Тюмень приходится всего 5,2% от общего объема предложений — это 451 участок. Около 25% предложений поступили из Тобольского, Ишимского, Ялуторовского и других районов области.

Средняя цена на участки в черте города колеблется на уровне 450 тысяч рублей за сотку. В окрестностях Тюмени цены ниже — стоимость сотки стартует от 35 тысяч рублей, в зависимости от расположения земли. После всех изменений, которые произошли в 2023 году с ключевой ставкой ЦБ РФ и условиями ипотечных займов, с тюменском объединении риэлторов землю называют главным претендентом на звание «Народного инвестресурса». URA.RU побеседовало с президентом объединения Светланой Бабушкиной и выяснило, на что стоит обратить внимание, чтобы сделку по покупке земли можно было назвать удачной.

Инвестиции «Под снос»

Главным и основным риском в объединении риэлторов Тюменской области называют опасность купить землю, которая попадает на территорию реновации или комплексного развития территорий. КРТ из смелой идеи превращается в модный тренд и мощнейший инструмент развития городов, а значит, будет охватывать все больше участков.

«Например, человек продает участок с ветхим домом. Другой человек участок покупает. Оформляет все нужные документы, строит дом, вкладывает в собственное жилье миллионы рублей. А через два-три года ему приходит уведомление о том, что участок попал в зону КРТ, дом будет снесен, а человеку предлагают компенсацию», — пояснила URA.RU механизм президент объединения тюменских риэлторов Светлана Бабушкина.

Львиная доля зон КРТ расположена в черте Тюмени — именно там, где земля для строительства самая дорогая. Поэтому потенциальные потери тут могут составить десятки миллионов рублей. Чтобы избежать рисков, стоит ознакомиться с градостроительным планом. Это публичный документ, а значит, он есть в открытом доступе на федеральных порталах и сайтах органов местного самоуправления.

«Сейчас ходят легенды и мифы среди нечистоплотных продавцов и посредников: якобы, планы утверждаются на год вперед, на пять лет вперед. Это не так. Все может поменяться в считаные месяцы или даже недели. То есть, купив землю, вы уже завтра можете оказаться в убытке», — рассказала URA.RU Бабушкина.

Деньги в болото

Второй ключевой риск при покупке земли — вложить деньги «в болото» — так риэлторы называют сделки с участками, которые находятся в зонах потенциального подтопления. Это легко скрыть, если продавец намерен обмануть, а покупатель торопится с покупкой.

«Мы все помним коттеджные поселки в окрестностях Тюмени — на Червишевском тракте, на других направлениях. Но глобально сказать, что у нас есть зоны, которые массировано топит, мы не можем. Есть на любом направлении зоны с высоким риском. Ландшафт в Тюменском районе неоднородный, низины и возвышенности чередуются буквально каждый десятый метр. Поэтому в каждом конкретном случае надо выбирать исходя из конкретной ситуации», — дает совет Бабушкина.

К зонам с повышенным риском подтопления относятся несколько популярных для частной застройки пригородов Тюмени. В частности, можно вложиться «в болото», покупая землю на Червишевском и Московском трактах, в районе деревень на Тобольском и Ялуторовском направлениях. Особое внимание риэлторы рекомендуют обращать на наличие вблизи района ИЖС водоемов — здесь грунтовые воды, как правило, подходит ближе к поверхности.

«Даже если вы купили участок в затапливаемом районе, сразу бить тревогу нет смысла. Надо оценить, насколько высоко поднимается вода. Часто достаточно будет сделать небольшую отсыпку, приподнять фундамент, сделать герметичный короб для цоколя — такие технологии сейчас есть. В любом случае, сначала надо попытаться спасти свою мечту о собственном доме», — пояснила Бабушкина в беседе с URA.RU.

Бюджет на сорняки

Защититься от еще одного риска не поможет ни внимательность, ни знание градостроительных приоритетов. В законодательстве указано, что строительство жилого дома допустимо только на землях из категории «земли населенных пунктов». Но в Тюменской области слишком большой объем участков относится к землям сельскохозяйственного назначения.

«На такой земле можно построить только ферму, ЛПХ, вести сельскохозяйственную деятельность. Разрешение на строительство жилого дома здесь никто не даст. В этом случае владельцу не положена даже компенсация», — сообщила URA.RU Бабушкина.

Сложность заключается в том, что предоставить данные о назначении участков может только продавец. Эти данные входят в состав ЕГРН. А их запрашивать может только тот, кто прописан в документах как собственник. Если он откажется предоставить нужную информацию — покупатель навсегда останется в неведении. И это уже сигнал к тому, чтобы от покупки такого участка отказаться.

«Такие земли тоже есть на любом направлении, вдоль любого тракта и вообще по всей области. Поэтому риск наткнуться на землю, где вы не сможете строиться. Есть небольшой шанс, что землю удастся вывести из одной категории в другую. Но это зависит от слишком многих факторов», — пояснила Бабушкина.

По ее словам, в ближайшее время решение вопроса о выводе участка из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведено с уровня регионального на уровень федеральный. В таком случае, ждать решения придется не один год.