Как механизм КРТ трансформирует российский рынок жилья

В России с помощью механизма комплексного развития территорий (КРТ) ввели в строй уже около 1,5 млн квадратных метров нового жилья. При этом Минстрой оценивает потенциал этого инструмента в 200 млн «квадратов». Такие итоги развития рынка недвижимости в 2024 году озвучили в программе «Сделано в России» в эфире «России 24». Для чего в строительной сфере была создана схема КРТ и какие преимущества получают застройщики, города и простые покупатели — в материале URA.RU.

Что такое КРТ

По словам члена «Российской гильдии риелторов» Константина Барсукова, КРТ отличатся от других видов застройки тем, что возводимые с его помощью дома объединены общей архитектурной и инфраструктурной концепцией. В зоне КРТ застройщик не просто строит жилье, а обеспечивает будущих жильцов всем необходимым — от поликлиники и школ до магазинов и спортивных центров.

«Речь идет о том, что вы не просто точечно построили дом, а предусмотрели, что должно быть рядом. Сколько нужно дорог, школ, детсадов, каких-то магазинов и прочего. Поэтому оно и называется „комплексным“. Кроме того, у объектов социальной и бытовой инфраструктуры должна быть определенная зона досягаемости», — отметил Барсуков.

Также он уточнил, что при комплексной застройке могут учитываться не только бытовые условия будущих жильцов, но и наличие для них рабочих мест. При необходимости КРТ позволяет создавать их с нуля. Тогда строящийся жилой комплекс превращается в настоящий «город в городе».

«Люди могут не выезжать из своего микроквартала и работать внутри него, получая все необходимые услуги. Если так на это смотреть, то это некий мини-город. Потому что ты тут живешь, работаешь, получаешь все необходимое и дальше никуда не выезжаешь», — подчеркнул представитель «Российской гильдии риелторов».

Истоки метода

Как указали опрошенные URA.RU эксперты рынка недвижимости, механизм КРТ юридически был закреплен в Градостроительном кодексе относительно недавно — в 2020 году. Константин Барсуков назвал его предтечей московскую программу реновации жилья. По его мнению, именно Москва стала пионером развития КРТ.

«Программа реновации как раз-таки это и подразумевала: мы сносим старое жилье и на его месте строим не просто новые дома, а комплексно подходим к стройке. Такой метод в Москве появился давно, но закрепленному понятию КРТ — около четырех лет. Поэтому оно считается только зарождающимся явлением», — завил Барсуков.

Выгода для всех

Специалист по недвижимости агентства «Этажи» Максим Рябов связал появление инструмента КРТ с эволюцией российского рынка недвижимости. Сегодня появилось больше игроков, которые стали развиваться и выходить за пределы «родных» городов, а у покупателей изменились запросы. Теперь люди разборчивее подходят к покупке квартиры, обращая внимание не только на сам объект, но и на территорию вокруг.

«У населения наступило другое понимание жилья. Потребитель готов сейчас платить за больший комфорт, эстетику, наполнение. Раньше наш жилой фонд каким был? Либо это условные хрущевки, либо максимум какие-нибудь девятиэтажки. В связи с трансформациями рынка законодатель решил навести порядок и в отрасли: создать единый механизм, чтобы всем сторонам было удобно», — сказал Рябов.

При этом он отметил, что некорректно приравнивать современный метод КРТ к советскому опыту массового строительства жилья и микрорайонов. Строители прошлого возводили однотипные дома, уделяя меньше внимания бытовому комфорту в угоду скорости работ и выполнению плана. Система комплексного развития территории направлена в первую очередь на предоставление людям большого количества удобств.

Три направления развития

Аналитики рынка недвижимости подчеркнули, что под комплексное развитие попадают три типа территорий: незастроенные поля и пустыри, бывшие промзоны, а также устаревшая жилая застройка, где срок службы домов уже подходит к концу. Однако в городах, как правило, нет четкой тенденции к использованию лишь одного метода КРТ.

Так, Константин Барсуков указал, что Новая Москва активно застраивается с помощью механизма КРТ. Здесь девелоперы возводят новые ЖК как на пустырях, так и на месте снесенных домов. Ранее заместитель мэра столицы Владимир Ефимов отметил, что операторы КРТ «занимаются редевелопментом» в районах Щербинка, Коммунарка, Троицк и Краснопахорский. Однако в «старой» Москве, по словам Барсукова, часто в зону комплексного развития попадают заброшенные промзоны.

КРТ как источник инвестиций

Эксперты подчеркивают, что механизм КРТ прежде всего развивает города. Муниципалитеты не просто избавляются от депрессивных зон, но и зарабатывают на этом.

«Город за счет комплексного развития привлекает дополнительные инвестиции. Стройка — это пополнение бюджета за счет вложений девелоперов. И заодно создание новых рабочих мест в отрасли», — отметил Максим Рябов.

К примеру, Екатеринбург по итогам 2023 года смог привлечь в бюджет более 300 млн рублей с помощью КРТ. При этом в 2024 году только два аукциона за участки в районах Эльмаш и Пионерский поселок, отданные под комплексное развитие, принесли бюджету уральской столицы уже свыше 320 млн рублей.

А соседняя с Екатеринбургом Тюмень благодаря КРТ за четыре года сэкономила в бюджете около шести млрд рублей. Об этом заявил ее глава Максим Афанасьев на прямой линии с горожанами. По его словам, освободившиеся финансы муниципалитет направляет на развитие других сфер хозяйства.

«Это средства, которые остаются в бюджете города и идут на другие программы: инженерную инфраструктуру, школы, детские сады, парки. Мы на сегодняшний день реализуем 18 проектов КРТ, охватом порядка 300 гектаров», — рассказал градоначальник.

Афанасьев отметил, что комплексное развитие помогает Тюмени сберегать деньги за счет расселения аварийных домов. С момента запуска программы КРТ в городе расселили 135 таких строений.