В России появится новый федеральный девелопер

Кризисный для строительной отрасли 2025-й год станет для некоторых застройщиков точкой роста. Так, один из лидеров пермского рынка недвижимости — компания ПЗСП — планирует работать в непростые времена, обогнав конкурентов по качеству жилья, а после — выйти на федеральный масштаб. Кроме того, в ближайшем будущем девелопер обещает порадовать пермяков новым архитектурным шедевром. Подробно об итогах уходящего года и планах на 2025-й генеральный директор ПЗСП Евгений Демкин рассказал в эксклюзивном интервью URA.RU.

— Евгений Николаевич, 2024 год вряд ли можно назвать простым для строительной отрасли. На фоне повышения ключевой ставки ипотечные сделки стремятся к нулю. За счет каких новых (или старых, проверенных) механизмов в уходящем году функционировал ПЗСП — лидер по вводимым в эксплуатацию квадратных метров в регионе?

— У нас есть твердая статистика (и она подтверждается статистикой региональной и федеральной): продажи в «ипотеку» без использования субсидий стали редким, практически единичным явлением. Это остатки льготной семейной ипотеки, IT-ипотека. Не буду лукавить, скажу, как есть: с июля у нас были лишь единичные случаи сделок по обычной ипотечной ставке. Мы, один из самых больших девелоперов в Пермском крае, уже оставили всякие надежды, что ипотека будет работать в текущих реалиях. Шанс есть только на небольшие объемы. Да, падение спроса сейчас существенное, но мы его точно переживем.

— А за счет чего, каких механизмов?

— Во многом благодаря системе эскроу-счетов и ФЗ-214. Основной целью закона была, как мы помним, защита вкладов граждан от недобросовестных застройщиков. Но мы получили дополнительный положительный эффект, который оказался крайне важен в кризисное время. Поскольку стройку финансируют не граждане и не доходы от продаж, а банк, то он в любом случае выделит кредитные средства в рамках проектного финансирования. Мы можем не сходиться в расчетах, искать компромисс, но в итоге, при выполнении объемов строительства, банк всегда финансирует стройку. Поэтому сейчас большинство компаний пересматривают программы перспективного развития, сокращают количество планируемых к строительству объектов. Но уже начатые проекты, на которые получено проектное финансирование, точно будут завершены.

— Сколько квадратных метров завод построил в 2024 году?

— Год еще не закончен. Планируем порядка 70 тысяч.

— Как-то изменились за год предпочтения покупателей? Как ПЗСП отвечает этим вызовам? Какие новые решения применялись?

— Мы существенно пересмотрели и скорректировали работу команды руководителей проектов. Также мы серьезно поменяли планировки квартир. Мы сформулировали для себя и начали применять на практике новые правила проектирования: еще на стадии подготовки техзадания на проектирование мы составляем перечень потребительских характеристик (и собираем отзывы собственников ранее сданных домов), которые учитываются в итоге в работе.

Также мы кардинально пересмотрели свое отношение к качеству обустройства мест общего пользования, придомовой и прилегающих территорий. Это второй после, конечно, локации фактор, влияющий на принятие решения о покупке жилья. В этой части мы давно планомерно работаем. Причем мы следим за этим и после сдачи дома. Это уже традиция: мы организуем праздник, где жители всем вместе занимаются благоустройством территории, высаживают цветы и деревья. Помимо визуальной составляющей, есть и еще одна очевидная цель: новые собственники знакомятся друг с другом.

— А если говорить о новых технологиях строительства?

— В 2021 году мы успешно запустили в производство строительных материалов технологию Baum и реализовали самый первый проект — сдан дом на ул. Докучаева, 23. Baum — новая технология индустриального домостроения, без преувеличения, технологический прорыв. Несмотря на то, что мы считали, считаем и будем считать, что 600-я серия — это бессмертная классика, у Baum есть серьезные преимущества.

Во-первых, изделие Baum можно делать в разных форматах. Это не конвейерное, а индивидуальное производство. Понятно, что мы пытаемся его унифицировать, чтобы меньше времени терять на настройках и переналадках. Но, по большому счету, на одной линии можем делать три-четыре сотни изделий разных размеров. Это дает существенную свободу архитекторам и проектировщикам при подготовке проекта. В результате мы можем «играть» с высотой потолка: технология дает плюс 30 см (2,7 м в итоге). Я много раз был на Докучаева, 23: скажу, что это прямо ощутимо и будет ощутимо для собственников каждый день.

Во-вторых, в Baum мы можем позволить себе и нашим покупателям большие оконные проемы. Соответственно, в квартирах получается организовать больше света. В-третьих, поверхность Baum-панели, если сравнивать с газобетоном, прочнее и глаже. Это дает дополнительные преимущества при дальнейшей отделке помещений. И в-четвертых, у Baum звукоизоляция лучше.

Внешний вид фасадов с использованием этих панелей также интереснее: можно использовать различные варианты цветов и фактур — например, под дерево.

— На каких еще объектах будете применять технологию?

— Дом на ул. Докучаева, 23 — полностью по ней построен. В перспективе планируем пользоваться ей при строительстве на ул. Яблочкова, ул. Автозаводской, 5 и Кронштадтской, 39.

— В 2024 году вы, если можно так выразиться, вышли на новые рынки в поставках стекла, которое производит ПЗСП. Вы заключили контракт на изготовление 10 тысяч кв. м. разных стеклянных изделий для строительства нового корпуса УрФУ в Екатеринбурге. Какие особенности есть у этой продукции от ПЗСП?

— Проект собственного стекольного производства появился на ПЗСП в 2002 году. Тогда для Перми это была эксклюзивная история. Стекольщиков на весь Урал было полторы штуки. Сейчас количество игроков на рынке существенно увеличилось, но рынок остается емким и интересным. ПЗСП производит архитектурное стекло, которое имеет особые свойства и потому активно используется в современных зданиях. С одной стороны, оно не выпускает тепло, а с другой, и не дает тепловой энергии от солнца проникать внутрь и перегревать помещения. Это позволяет экономить как на кондиционировании, так и на отоплении.

Также наше стекло особо прочное и устойчиво к повреждениям. География поставок у нас была всегда достаточно широкая, как говорится, от Владивостока до Калининграда. И сейчас мы занимаем существенную долю на рынке. Специализированные компании, которые занимаются остеклением, покупают стеклопакеты нашего производства, понимая, что это качественный продукт.

— Есть планы по его расширению?

— У нас оконное производство загружено собственным потреблением ПЗСП. В зависимости от сезона 10-20% мощности стекольного цеха уходит на свои нужды. А остальное — продукция, реализуемая во вне. При этом мы, за редким исключением, почти никогда не продаем готовые окна. Львиная доля — это или обработанное стекло, или стеклопакеты.

Основные покупатели — профессиональные участники рынка. Например, нашими окнами укомплектованы некоторые жилые комплексы в Екатеринбурге. Что касается планов, то пока сложно сказать, что нам позволит бюджет в 2025 году. Но есть у нас идея модернизации, которая позволит увеличить производственные мощности на 40-50%. Спрос есть, осталось преодолеть санкционное давление и договориться с банками.

— ПЗСП строит дома и в других регионах РФ. На какой стадии реализация проекта «Экопарк «Лесная гавань» в Ижевске?

— У нас в Ижевске сформирована очень большая площадка. Там восемь очередей строительства, всего будет возведено порядка 76 тысяч кв. м. В 2026 году должна начаться официальная передача ключей в рамках первой очереди. Разрешение на строительство второй очереди мы уже получили. В начале 2025 году получим на третью и последующие, но пока не спешим с реализацией этих строительных планов. Что отрадно, благодаря этому проекту в Ижевске появилась улица Пермская. Именно так местные власти назвали улицу, на которой стоит жилой комплекс.

— Какие еще регионы планируете покорять?

— В стратегии развитии компании есть цель превращения в федерального игрока. Задача — зайти не менее, чем в пять регионов. Сейчас мы спорим между Тюменью и Екатеринбургом, куда выйти в первую очередь. Да, пока это на уровне отдаленной перспективы, сформированных проектов нет, но мы постоянно рассматриваем предложения земельных участков. Основная задача сейчас — пройти это непростое время, связанное с высокой ключевой ставкой. Вот как раз в 2025 году и определимся с дальнейшими планами.

— ПЗСП всегда позиционировало себя как социально ориентированное предприятие. В первую очередь, по отношению к своим сотрудникам. Какая сейчас средняя зарплата на предприятии? Есть ли кадровый голод? И на какие бонусы могут рассчитывать ваши сотрудники?

— Кадровая политика — основная точка приложения усилий в 2023 и 2024 годах. Не могу сказать, что нам удалось кардинально решить проблему дефицита кадров: людей, конечно, не хватает. Нам приходится конкурировать за специалистов с предприятиями ОПК — не самая простая ситуация. Но численность работников ПЗСП только увеличилась — сейчас в штате предприятия более 1800 человек. Вырос фонд оплаты труда — почти на треть. Средняя зарплата составляет примерно 73 500 тысяч рублей. Мы стараемся мониторить и соответствовать уровню рынка. И основная задача — дальнейшее повышение зарплаты.

Что касается дополнительных бонусов, то для сотрудников завода доступно дополнительное медицинское страхование. Работает на ПЗСП и собственная жилищная программа. Мы субсидируемым сотрудникам часть расходов на обслуживание ипотечных кредитов.

— Вы говорите, что в 2025 году ПЗСП займет выжидательную позицию. Ваш прогноз — ставка пойдет вниз?

— Многие пытаются сдержанно говорить об этом, но 2025 год будет тяжелым для строительной отрасли. Уже сейчас, по большому счету, ситуация довольно печальная. Мы прогнозируем, что в 2025 году она обострится. Ожидается трудности и у ряда крупных федеральных застройщиков. Небольшие девелоперы тоже не вытянут проекты, и кому-то придется их подбирать. Будущее пока не очень радужное.

Недавно я участвовал в экономической конференции. И там известные люди с научными степенями заявили, что апогей кризиса еще не пройден, осталось примерно полгода. И только после начнется постепенный подъем. Они прогнозируют снижение ставки ЦБ до однозначных значений только в 2032 году. А пока стоит вопрос о сокращении объемов стройки, потому что это станет тяжелой гирей на ноге и не позволит прыгнуть, когда это будет нужно. Мы сейчас очень трезво оцениваем объем инвестиций.

— Вы какие планы строите на следующий год?

— Мы сделали пессимистичный и оптимистичный план. И пока пойдем по первому. Еще летом мы планировали построить в 2025 году примерно 120 тысяч кв. м. Сейчас мы сократили планы до 70 тысяч кв. м. По стройке мы, безусловно, сможем выполнить планы: кадры и компетенции у нас есть. Сверхзадача — эти же 70 тысяч суметь продать, чтобы не затаривать свой склад жилья. В противном случае у нас затраты, связанные с проектным финансированием, полностью убьют экономику проекта.

В пессимистичном варианте мы рассчитываем, что продадим не 70, а 40-50 тысяч кв. м. Основные усилия сейчас направлены на то, чтобы сделать продукт настолько качественным, чтобы, несмотря ни на что, люди его покупали.

— А если все так плохо, то откуда такой мощный интерес к проектам комплексного развития территорий в Перми? Куйбышева, Стаханова — рекордное количество участников со всей страны, которые усердно борются за лоты. Торги сутками идут.

— Инерционность в стройке — очень серьезная. Проекты КРТ, которые разыгрываются сейчас, готовились задолго до торгов. Это первая причина. Вторая — они выйдут с разрешением на строительство в лучшем случае через полтора года. Есть шанс, что к тому времени ситуация изменится, и отложенный спрос, который сейчас формируется, будет стимулировать продажи. Плюс застройщикам выгоднее сейчас получить финансирование в банке и обеспечить себя работой, не растеряв коллектив.

Хотя я не исключаю, что некоторые девелоперы не совсем адекватно оценили проекты. Мы со своей стороны внимательно анализировали условия, и, понимая особенности местности, отказались от участия. И смелость наших коллег из других регионов, которые в эти проекты хотят зайти, немного настораживает. Но это часто встречающаяся модель поведения девелоперов, выходящих в другой регион.

— Погодите, а как же расхожее, что кризис — это всегда время возможностей, время новых решений и кардинальных технологических перемен? Вы на ПЗСП какие-то такие идеи вынашиваете?

— Конечно, это не первый кризис в истории. Всегда справлялись, и сейчас справимся. Да, это возможность для переосмысления процессов. Когда все стабильно, ты завален текущей работой и у тебя нет времени отвлекаться на стратегические вещи. А когда что-то начинает изрядно пошатываться или останавливаться, ты начинаешь искать новые точки опоры. Хотите коммерческую тайну разглашу?

— Конечно!

— Традиционно в линейке ПЗСП никогда не было домов-башен. Мы всегда строили меридиальные или угловые дома. Сейчас мы решили попробовать новое направление. И пока готовим, а в следующем году объявим конкурс на лучший творческий эскиз такого дома. Нужна какая-то нестандартная, необычная башня в 16-17 этажей, проект которой мы потом будем адаптировать к разным местностям.

В 2022 году мы уже проводили масштабный конкурс по моделированию коттеджей. И мне результаты понравились. Помимо того, что мы выявили перспективные идеи, мы увидели еще и людей, которые эти идеи генерируют. И некоторых из них даже заманили на работу. И сейчас мы тоже преследуем две цели: создать архитектурный шедевр и принять на работу его «родителей». Уже можно начинать готовить эскизы!

Узнать подробнее о проектах АО «ПЗСП» можно по телефонам +7 (342) 292-15-47, а также на сайте застройщика https://pzsp.ru Предложение носит информационный характер и не является публичной офертой

Застройщики: ООО «Спецстрой ПЗСП — Автозаводская, 5», ИНН 5903153776, проектная декларация на сайте наш.дом.рф, ООО «Специализированный застройщик ПЗСП — Кронштадтская»,ИНН 5903152807, проектная декларация на сайте наш.дом.рф, ООО «Спецстрой ПЗСП-Ижевск», ИНН 1831191525, проектная декларация на сайте наш.дом.рф, ООО «СЗ Куйбышева 135» ИНН 5903148487, проектная декларация на сайте наш.дом.рф,

Реклама. Заказчик: АО «ПЗСП» ИНН 5903004541