Конец иллюзий: обвала цен на квартиры в Екатеринбурге не будет

Участники рынка недвижимости Екатеринбурга сегодня поставили категоричную точку в полуторагодовалых ожиданиях обвала цен на жилую недвижимость. Снижение стоимости квадратного метра в Екатеринбурге, начавшееся в начале 2007 года, в настоящее время прекратилось, и, по мнению риелторов, уже в 4 квартале цена на него начнёт ползти вверх. Произойдёт это не без содействия соседних регионов. Исходя из доводов участников рынка, новое подорожание неизбежно. Каким оно будет и что не учли эксперты – в материале «URA.Ru».

Если раньше у участников рынка недвижимости и потенциальных покупателей жилья в Екатеринбурге были иллюзии по поводу возможного обвала цен на квартиры, то в настоящий момент их не осталось, считает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев. С начала 2007 года в областном центре наблюдается стагнация – то есть стоимость квадратного метра, достигнув значения в 64 тыс. рублей, практически не меняется. Этот показатель лишь до недавнего времени корректировался, по данным УПН, на десятые доли процента. Но за последний месяц минусовые показатели исчезли из статистики, и, по оценке риелторов, в отдалённых районах города стоимость квадратного метра повысилась до 5%. Сам по себе такой рост пока ничего не означает, но повышение цен неизбежно, уверены в УПН. И оно начнётся в октябре.

В качестве аргумента Рустем Галеев приводит историю волнообразного развития местного рынка недвижимости: застой чередуется с ростом цен. В последний раз стагнация на рынке недвижимости Екатеринбурга наблюдалась с середины 2002 года и до конца 2003 года и длилась аккурат полтора года. Перед этим произошло двукратное подорожание квадратного метра. Такая же ситуация развернулась и перед нынешним застоем. «Ещё в прошлом году были прогнозы, что надо подождать и цены на рынке рухнут, и многие ждали этого «счастья», - отметил Галеев. Но УПН такого прогноза не давала и оказалась права. Правда, надо отметить, что сначала УПН прогнозировала рост цен на уровень инфляции. Чего тоже не произошло.

Наоборот, если принять во внимание уровень инфляции в прошлом году и прогнозы этого года (хотя бы официальный), получится, что за 2 года квадратный метр «потерял» более 30%. «Не потерял, а стал доступнее более чем на 30%», - уточнил Галеев. Так что получается, что нацпроект «Доступное жильё» выполняется. С фундаментальной точки зрения - благодаря дикой инфляции.

У директора екатеринбургского филиала кредитного брокера «Фосборн хоум» Александра Комарова есть другие основания предполагать, что ценового краха на рынке не случится. По его словам, все соседние города – центры уральских субъектов Федерации, за то время, пока «отдыхал» Екатеринбург, наращивали стоимость квадратного метра. Приблизились к Екатеринбургу цены в Перми, Челябинске, Тюмени.

Рустем Галеев обращает внимание на тот факт, что даже увеличение ввода нового жилья в Екатеринбурге не позволит ценам снизиться. Себестоимость квадратного метра в новостройках растёт, подтвердил заместитель директора Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Сергей Гребенщиков. Земельные аукционы, увеличивающие стоимость одного квадратного метра на 10 тыс. рублей, рост платы за подключение объекта к энергообеспечению (сейчас энергетики готовят новые тарифы). Произошедшее снижение цен на цемент (за счёт поступления на рынок китайского цемента) не позволит компенсировать новые расходы и не повлияет на снижение общих строительных затрат. По оценкам экспертов, сейчас себестоимость одного квадратного метра в Екатеринбурге в новостройке составляет от 27 до 55 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от района города. Сергей Гребенщиков отметил также, что под вопросом планы ввода жилья в 2009 году. Земли с аукционов сейчас уходят плохо, затраты растут. Так что говорить о значительном росте ввода жилья даже в ближайшей  перспективе – преждевременно.

Поскольку снизить цены на «первичку» в сегодняшней ситуации нереально, то и вторичный рынок падать не будет. По словам директора «СМУ-3 Инвест» Елены Козыревой, лишь 10% покупателей новых квартир сразу вносят плату и делают это без привлечения заёмных средств. В основном, это жители тюменского Севера: Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов. Основная же доля покупателей - 60% процентов - это те, кто улучшает свои жилищные условия за счёт продажи прежней квартиры на вторичном рынке и добавления недостающей суммы. Такие покупатели заинтересованы в том, чтобы подороже продать свою первую квартиру, поэтому снижать цены на прежнее жильё не будут.

Рассчитывать на то, что вдруг резко «выбросят» на рынок квартиры те, кто покупал их в 2007 году в инвестиционных целях, не стоит. Таких собственников осталось очень мало (в условиях стагнации инвесторы переориентировались на сектор коммерческой и загородной недвижимости). К тому же продавать квартиру дешевле, чем они купили, вряд ли будут. Такие инвесторы предпочитают подождать роста цен.

Елена Козырева отмечает, что некоторые строительные компании сейчас демпингуют, продавая новое жильё. Возможно, чтобы рассчитаться с кредиторами. Но особого давления на рынок это не производит.

Комментарии экспертов весьма логичны, но их расклады пока не учитывают политические риски, на которые ещё недавно никто не обращал внимания. Эти риски уже значительно повлияли на российский фондовый рынок, который, даже став одним из самых дешевых в мире, продолжает плавное снижение. Пока нельзя сказать, как новые обстоятельства отразятся на всей экономике и на рынке недвижимости в частности. Так что, возможно, время для категоричных заявлений пока не пришло.