ЦБ предложил новые ограничения по ипотеке: как будет работать регулирование

Центробанк предложил ограничить выдачу ипотеки на срок свыше 30 лет из-за того, что за последние несколько лет доля выдачи таких кредитов выросла до 20%. Кроме того, при таком длительном сроке ипотечного кредитования заемщик может столкнуться со сложностями при выплатах, при оформлении кредита они не могут быть полностью оценены банками. Как будут работать новые ограничения по ипотеке от ЦБ РФ — в материале URA.RU. 

Новые лимиты для ипотечных кредитов

С 1 июля 2025 года в России могут начать действовать новые макропруденциальные лимиты (МПЛ) для ипотечных кредитов сроком от 30 лет. На данный момент Банк России не обладает полномочиями для введения МПЛ в залоговом кредитовании. Однако законопроект, который расширяет эти полномочия, уже прошел первое чтение в Госдуме. Ожидается, что он вступит в силу 1 апреля 2025 года, говорится на сайте регулятора. 

Принципы работы макропруденциальных лимитов

МПЛ позволяют Центральному банку устанавливать предельные доли выдач кредитов с определенными характеристиками. В ипотеке это касается таких параметров, как долговая нагрузка (ПДН), уровень первоначального взноса (LTV) и срок кредитования. Например, наиболее строгие ограничения сейчас действуют для ипотеки на первичном рынке с низким первоначальным взносом.

Введение МПЛ затронет четыре основные категории ипотечных кредитов:

1. Ипотека по договору участия в долевом строительстве (ДДУ);

2. Кредиты на покупку готовых апартаментов и жилья (ПДН, LTV и срок);

3. Кредиты на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС, ПДН, LTV и срок);

4. Другие ипотечные кредиты, а также потребительские кредиты под залог недвижимости (ПДН, срок).

Для первых двух типов ипотечных кредитов новые меры могут начать действовать с 1 июля 2025 года. Эти ограничения получили наименование «МПЛ I». Строительство индивидуального жилья, а также другие виды кредитования, схожие по своему характеру с ипотекой, подвергнутся более строгому регулированию с 1 января 2026 года. Для кредитов на ИЖС и других подобных ипотеках ограничения могут вступить в силу с 1 января 2026 года.

Ожидаемые эффекты от введения МПЛ

Цель новых мер — предотвратить ухудшение стандартов кредитования и уменьшить риски для банков и заемщиков, связанные с высокой долговой нагрузкой и малым первоначальным взносом. Предполагается, что после внедрения МПЛ, старые надбавки будут снижены, что может способствовать более сбалансированному развитию рынка. Центральный Банк определил оптимальные критерии для макропруденциальных лимитов. Так, ПДН должен превышать 50%, первоначальный взнос составлять менее 20%, а срок кредита — более 30 лет.

Кроме того, МПЛ в ипотеке также окажут влияние на микрофинансовые организации (МФО), поскольку банки не смогут передавать ранее выданные ипотечные ссуды на баланс дочерних МФО. Это предотвратит возможные манипуляции с кредитными рисками.

Как МПЛ будет применяться в автокредитовании

Банк России ужесточает контроль над сектором автокредитования в 2024 году на фоне увеличения объема новых кредитов в этой области. В ответ на рост доли кредитов с коэффициентом ПДН выше 50%, банкам вводятся дополнительные надбавки.

Также Центральный Банк обеспокоен по поводу роста популярности потребительских кредитов под залог автомобилей. До 2023 года такие кредиты составляли менее 1% от общего объема потребительского кредитования, однако к третьему кварталу нынешнего года их доля возросла до 5%. В некоторых банках доля таких кредитов увеличилась с нуля до 50%. Кроме того, ЦБ РФ подчеркивает, что экономическая значимость залога в этих случаях остается минимальной, поскольку условия кредитных договоров не стимулируют заемщиков передавать автомобиль в залог, фактически превращая кредит в необеспеченный. Это позволяет банкам снижать регулятивное давление, минуя максимальные предельные значения по потребительским кредитам.

В целях корректировки сложившейся практики, Центральный Банк планирует ввести два максимальных предельных значения по автокредитам: один для классических кредитов под залог автомобилей и другой для нецелевых ссуд под залог транспортных средств. Величина лимитов будет определяться двумя факторами: ПДН и сроком кредита. В отличие от МПЛ по ипотечным кредитам, конкретные сроки введения этих мер в сектор автокредитования Центральным Банком пока не установлены.